Di dalam rencana sebelum ini, kita mengupas tentang taktik-taktik lazim dan kebiasaan yang sering digunakan oleh penipu-penipu atau scammers untuk menjual hartanah yang bukan miliknya secara sah. Apa yang akan berlaku apabila tanah kita dipindah milik secara scam dan penipuan? Apa yang perlu dilakukan oleh pembeli hartanah daripada scammer? Untuk merungkai persoalan ini, rencana ini akan cuba untuk mengupas serba sedikit tentang konsep hak milik hartanah berpandukan Kanun Tanah Negara 1965.
1. Di Malaysia, konsep "hak milik yang tidak boleh disangkal" (indefeasibility of title) yang termaktub dalam Kanun Tanah Negara 1965 memberikan perlindungan kuat kepada pemilik berdaftar bagi sesuatu hartanah, namun ia juga mengenakan batasan tertentu terutamanya dalam kes penipuan dan penyelewengan hak milik hartanah.
2. Pada asasnya, apabila seseorang itu didaftarkan sebagai pemilik sah ke atas sesuatu hartanah, pendaftaran tersebut akan menjadi bukti konklusif bagi pemilikan yang sah.
3. Dalam konteks ini, Seksyen 89 Kanun Tanah Negara 1965 menegaskan bahawa dokumen hak milik berdaftar adalah bukti muktamad pemilikan yang sah ke atas hartanah tersebut.
4. Secara mudahnya, ini membawa maksud, siapa namanya yang tercatat pada dokumen hakmilik hartanah tersebut, maka dialah pemilik kepada hartanah tersebut dan dia bebas untuk melakukan apa sahaja berkenaan hartanah tersebut termasuklah menyewakannya atau menjual hartanah tersebut.
5. Namun begitu, sifat konklusif pendaftaran ini adalah tertakluk kepada Seksyen 340 Kanun Tanah Negara 1965 yang memperuntukkan bahawa hak milik atau kepentingan seseorang pemilik berdaftar itu boleh dicabar sekiranya terbukti ia diperolehi melalui penipuan atau cara tidak sah.
6. Seksyen 340 (2) Kanun Tanah Negara 1965 menjelaskan bahawa hak milik yang diperoleh melalui penipuan, salah nyata, pemalsuan, atau melalui instrumen yang tidak sah, adalah tidak kekal. Ketidakbolehsangkalan hak milik tersebut dianggap sebagai tergantung (deferred atau latent indefeasibility).
7. Dalam erti kata lain, pendaftaran yang dilakukan melalui cara yang salah selaras dengan peruntukan s.340 (2) Kanun Tanah Negara 1965, masih boleh dicabar dan mungkin boleh dibatalkan.
8. Ini menunjukkan bahawa, di dalam keadaan tertentu, konsep hak milik tidak boleh disangkal atau indefeasibility of title ini bukanlah satu perlindungan mutlak.
9. Pemilik atau tuan tanah asal masih boleh membawa tindakan undang-undang terhadap penipu atau scammer untuk mendapatkan semula hartanah tersebut.
10. Namun, keadaan ini juga tertakluk kepada satu lagi keadaan iaitu sekiranya hartanah tersebut masih berada di dalam milikan penipu atau scammer tersebut.
11. Sekiranya penipu atau scammer tersebut telah menjual tanah tersebut kepada pihak lain (disebut disini sebagai pembeli kedua atau subsequent purchaser), maka potensi untuk mendapatkan kembali tanah tersebut adalah menjadi semakin tipis.
12. Oleh sebab ini penipu atau scammer yang licik akan cuba menjual tanah tersebut kepada pembeli kedua yang tidak tahu menahu tentang penyelewengan tersebut dengan kadar segera dan secepat yang mungkin, walau dengan harga di bawah nilai pasaran.
13. Apabila berlaku transaksi penjualan hartanah yang melibatkan penipuan kepada pembeli kedua, perkara penting yang perlu dilihat adalah sama ada pembeli kedua tersebut bertindak secara jujur (bona fide) dan memberikan nilai yang sewajarnya (for valuable consideration).
14. Jujur disini bermaksud beliau tidak tahu menahu atau tidak terlibat dengan penyelewengan asal untuk mendapatkan tanah tersebut. Nilai yang sewajarnya pula lazimnya membawa maksud, nilai harga pasaran.
15. Sekiranya pembeli kedua membeli hartanah tersebut tanpa mengetahui bahawa ia diperoleh melalui penipuan dan tanpa terlibat dalam apa-apa bentuk penyelewengan, hak miliknya terhadap tanah tersebut sukar dicabar.
16. Ini beerti, tanpa sebarang bukti bahawa pembeli kedua tersebut terlibat di dalam penyelewengan atau mendapatkannya dengan nilai yang tidak wajar, maka potensi pembeli kedua untuk mengekalkan hak milik beliau ke atas hartanah tersebut adalah tinggi.
17. Malangnya, ini turut bermakna, pemilik atau tuan tanah asal hartanah tersebut berpotensi kehilangan hartanah tersebut secara muktamad selama-lamanya.
18. Namun yang demikian, adalah menjadi tanggungjawab pembeli kedua untuk membuat penyelidikan yang munasabah (due diligence) sebelum membeli sesuatu hartanah.
19. Walaupun sistem pendaftaran tanah di Malaysia membenarkan pembeli kedua untuk bergantung semata-mata kepada dokumen hak milik berdaftar yang menunjukkan individu yang dinamakan sebagai pemilik adalah pemilik sah hartanah tersebut, bagaimanapun, kepercayaan ini datang dengan risiko.
20. Sekiranya berlaku penipuan dan pembeli kedua tersebut tidak bertindak secara bona fide, maka hak milik yang beliau perolehi boleh dicabar di mahkamah.
Apa yang perlu anda lakukan apabila atau sekiranya anda mendapati hartanah anda atau ibu bapa anda telah didaftarkan ke atas nama orang lain tanpa anda sedar atau tanpa kebenaran anda? Rujuk rencana ini:
https://www.norhafeezlaw.com/2022/09/kes-tipu-tanah.html
Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman.
Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.