Hak Milik Bersama: Bagaimana Menamatkannya Secara Sah?

Penamatan hak milik bersama bagi sesebuah hartanah adalah satu proses undang-undang yang penting dan sering kali menjadi persoalan di kalangan pemilik bersama yang ingin menamatkan perkongsian mereka atas sebarang sebab.

Isu ini lazimnya timbul apabila sesuatu hartanah itu mempunyai lebih daripada seorang pemilik yang berdaftar dan salah seorang pemilik tersebut ingin menamatkan hak milik bersama tersebut sama ada melalui pembahagian, pemindahan hak milik, atau penjualan hartanah berkenaan.

Artikel ini akan membincangkan prosedur penamatan hak milik bersama mengikut peruntukan - peruntukan berkenaan serta beberapa keputusan mahkamah yang relevan.

1. Di dalam Kanun Tanah Negara 1945 terdapat satu peruntukan yang menyatakan bahawa Mahkamah mempunyai kuasa untuk mempermudah penamatan hak milik bersama bagi sesebuah hartanah.

2. Keadaan ini lazimnya berlaku apabila terdapat situasi di mana salah seorang pemilik bersama sesuatu hartanah tersebut enggan untuk membuat atau bersetuju dengan permohonan pembahagian terhadap hartanah yang dimilik bersama itu. 

3.  Dalam situasi sebegini, undang-undang membenarkan mana-mana pemilik bersama untuk memohon kepada Mahkamah bagi mendapatkan perintah bagi menamatkan hak milik bersama tersebut. 

4. Mahkamah kemudiannya boleh mengeluarkan apa-apa perintah yang difikirkan adil dan wajar, termasuklah memerintahkan hartanah tersebut dibahagikan, dipindah milik, atau dijual.

5. Sebagai contoh, dalam satu kes di Mahkamah Rayuan, Mahkamah telah menegas dan memutuskan bahawa peruntukan undang-undang sememangnya memberikan kuasa budi bicara kepada Mahkamah untuk memerintahkan pembahagian atau apa-apa perintah yang difikirkan adil bagi membolehkan hak milik bersama ditamatkan ke atas satu hartanah tersebut selama mana syarat-syarat yang ditetapkan oleh undang-undang dipenuhi. 

6. Ini termasuk memerintahkan hartanah tersebut dijual sekiranya pembahagian tidak dapat dilaksanakan. 

7. Mahkamah di dalam kes tersebut menekankan bahawa tujuan utama peruntukan ini adalah untuk mengelakkan situasi di mana seorang pemilik bersama terperangkap dalam perkongsian yang tidak produktif atau yang tidak mempunyai penyelesaian secara damai.

8. Sebagai contoh yang mudah, bayangkan situasi di mana Ali dan Abu memiliki sebuah tanah secara bersama. Ali ingin menjual tanah tersebut tetapi Abu enggan memberikan persetujuan. 

9. Dalam keadaan ini, Ali boleh memohon kepada Mahkamah untuk menamatkan hak milik bersama berdasarkan peruntukan tertentu di dalam Kanun Tanah Negara 1965 dan Akta Mahkamah Kehakiman 1964. 

10. Mahkamah, selepas mendengar hujah kedua-dua pihak, boleh memerintahkan agar tanah tersebut dijual dan hasil jualan dibahagikan secara saksama antara Ali dan Abu. 

11. Tindakan ini adalah bagi memastikan tiada mana-mana pihak yang terperangkap dalam perkongsian yang tidak produktif atau menyebabkan ketidakadilan.

12. Kuasa Mahkamah dalam isu ini bukan sahaja terhad kepada perintah jualan hartanah, malah boleh juga termasuk perintah pemindahan hak milik kepada pemilik bersama yang lain dengan bayaran pampasan yang adil. 

13. Perkara ini selaras dengan peruntukan yang terkandung di dalam Akta Mahkamah Kehakiman 1964 yang memberikan kuasa tambahan kepada Mahkamah Tinggi untuk mengarahkan penjualan hartanah jika difikirkan perlu atau wajar. 

14. Pendekatan ini bukan sahaja memberikan keadilan kepada pemilik bersama tetapi juga memastikan penyelesaian yang praktikal bagi mengelakkan pertikaian berpanjangan.

15. Kesimpulannya, Kanun Tanah Negara 1965 memberikan kuasa yang mencukupi kepada Mahkamah untuk mempermudah proses ini sama ada melalui pembahagian, pemindahan hak milik atau penjualan hartanah. 

16. Oleh itu, bagi pemilik bersama yang menghadapi kesukaran dalam menamatkan hak milik bersama, mendapatkan nasihat daripada peguam yang berpengalaman adalah langkah yang bijak bagi memastikan hak-hak mereka terpelihara.

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.

Perbezaan Hak Milik Bersama dan Hak Milik Berasingan Hartanah

Dalam konteks pemilikan hartanah di Malaysia, terdapat dua bentuk pemilikan yang lazim ditemui iaitu hak milik bersama (co-proprietorship) dan hak milik berasingan (individual proprietorship). 

Kedua-dua bentuk pemilikan ini mempunyai implikasi undang-undang yang berbeza dan penting untuk difahami terutamanya bagi mereka yang bercadang untuk membeli atau memiliki hartanah secara sendirian atau bersama mana-mana pihak lain. 

Rencana ini akan menerangkan perbezaan antara hak milik bersama dan hak milik berasingan serta kesan undang-undang yang berkaitan dengan kedua-duanya.

APA ITU HARTANAH DI BAWAH HAK MILIK BERSAMA?

1. Hartanah di bawah hak milik bersama merujuk kepada keadaan di mana dua atau lebih individu memiliki sesuatu hartanah secara bersama dengan bahagian yang sama rata atau mengikut perjanjian tertentu. 

2. Dalam hartanah hak milik bersama, setiap pemilik mempunyai hak yang sama terhadap keseluruhan hartanah dan bukan pada bahagian tertentu sahaja. 

3. Sebagai contoh, jika dua orang membeli sebidang tanah secara bersama, kedua-duanya mempunyai hak yang sama terhadap seluruh tanah tersebut tanpa mengira siapa yang menduduki bahagian tertentu.

4. Lebih-lebih lagi apabila hartanah tersebut tidak dipecahkan lot untuk menetapkan hak milik individu masing-masing. 

5. Bagi tanah yang dimilik secara bersama, keputusan penting mengenai hartanah tersebut, seperti penjualan, pajakan atau penyewaan, memerlukan persetujuan daripada kesemua pemilik bersama yang terlibat. 

6. Sekiranya terdapat perbezaan pendapat, perkara ini boleh menyebabkan konflik yang memerlukan campur tangan undang-undang.

APA ITU HARTANAH DI BAWAH HAK MILIK INDIVIDU?

7. Sebaliknya, hartanah di bawah hak milik individu merujuk kepada keadaan di mana seseorang individu memiliki hak milik yang eksklusif ke atas sesuatu hartanah tersebut. 

8. Dalam kes ini, pemilik tunggal mempunyai kebebasan penuh untuk membuat keputusan berkenaan hartanah tersebut tanpa perlu mendapatkan persetujuan daripada mana-mana pihak lain. 

9. Pemilik tunggal tersebut juga mempunyai hak untuk menjual, menyewa, atau memindahkan hak milik hartanah tersebut mengikut kehendaknya sendiri. Bentuk pemilikan ini lebih mudah diuruskan kerana tidak melibatkan perundingan atau persetujuan daripada pihak lain.

KELEBIHAN DAN KEKURANGAN

10. Dari segi implikasi undang-undang, hak milik bersama sering kali menimbulkan cabaran apabila berlaku kematian salah seorang pemilik bersama. 

11. Dalam situasi sebegini, bahagian pemilik yang meninggal dunia lazimnya akan dipindahkan kepada warisnya mengikut undang-undang faraid bagi orang Islam atau undang-undang pewarisan yang terpakai bagi bukan Islam. 

12. Namun, proses ini boleh menjadi rumit jika terdapat lebih daripada seorang pemilik bersama yang masih hidup. Selain itu, hak milik bersama juga menyebabkan keterikatan antara pemilik yang boleh menyukarkan sebarang keputusan penting berkaitan hartanah.

13. Hak milik individu pula menawarkan kejelasan dari segi pewarisan kerana hartanah tersebut secara automatik akan menjadi sebahagian daripada harta pusaka pemilik yang meninggal dunia tanpa melibatkan pihak lain. 

14. Pemilik tunggal juga mempunyai kawalan penuh terhadap proses pengurusan hartanah seperti mengubah suai, menyewa, atau menjual hartanah tersebut tanpa memerlukan persetujuan pihak lain. Ini menjadikan hak milik berasingan lebih sesuai bagi individu yang ingin mengelakkan komplikasi undang-undang dalam pengurusan harta mereka.

15. Namun, tanah hak milik bersama mempunyai kelebihannya tersendiri terutama dari segi pembahagian kos dan tanggungjawab. 

16. Sebagai contoh, pasangan suami isteri yang membeli rumah secara bersama boleh berkongsi bayaran ansuran pinjaman dan kos penyelenggaraan hartanah. Ini memudahkan pengurusan kewangan terutamanya bagi hartanah yang bernilai tinggi. 

17. Selain itu, hak milik bersama juga membolehkan pemilikan hartanah dikongsi oleh ahli keluarga atau rakan-rakan tanpa memerlukan modal yang besar daripada seorang individu sahaja.

18. Walaupun hak milik berasingan memberikan lebih banyak kebebasan, ia juga bermaksud bahawa semua kos dan tanggungjawab perlu ditanggung oleh pemilik tunggal. Ini termasuk bayaran pinjaman, cukai tanah, serta kos penyelenggaraan yang mungkin membebankan jika hartanah tersebut bernilai tinggi atau memerlukan penyelenggaraan yang kerap. 

19. Oleh itu, pemilihan antara hak milik bersama dan hak milik berasingan seharusnya dibuat berdasarkan keadaan kewangan serta matlamat jangka panjang pemilik.

20. Sebagai kesimpulan, perbezaan utama antara hak milik bersama dan hak milik berasingan terletak pada tahap kebebasan dalam membuat keputusan serta implikasi undang-undang berkaitan pewarisan dan pengurusan hartanah. 

21. Memahami perbezaan ini adalah penting bagi memastikan hak dan kepentingan pemilik terpelihara. 

22. Bagi pemilik bersama yang ingin menamatkan perkongsian mereka, terdapat prosedur undang-undang yang boleh dipohon di Mahkamah. Prosedur ini membolehkan hak milik bersama ditamatkan walaupun tanpa persetujuan semua pihak. Bagaimana caranya? Baca disini.

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.

1. Seperti mana yang dikongsi pada rencana-rencana yang lepas, apabila sesuatu tanah telah ditukar milik secara salah melalui penipuan atau frod, pemilik asal masih mempunyai peluang untuk mendapatkan semula hartanah tersebut, sekiranya tanah itu masih berada dalam milikan penipu.

2. Mudahnya, sekiranya tindakan saman di ambil dengan segera kepada pihak yang terbabit dan nama pada geran tersebut masih lagi didaftarkan atas nama penipu yang merupakan pembeli terdekat yang pertama (immediate purchaser), maka dengan bukti yang mencukupi, pemilik asal tanah masih berpeluang untuk mendapatkan tanah tersebut semula. 

3. Namun, keadaan menjadi lebih rumit apabila tanah tersebut telah dijual kepada pihak ketiga.  

4. Lebih-lebih lagi apabila pihak ketiga yang membeli daripada penipu tadi dapat membuktikan di Mahkamah bahawa beliau adalah pembeli yang jujur, telah membayar harga pasaran hartanah tersebut, dan tidak menyedari bahawa terdapat penyelewengan dalam pemilikan asal (bona fide purchaser for value without notice). 

5. Dalam situasi tersebut, hak pemilik tanah yang asal untuk mendapatkan kembali tanahnya boleh hilang berdasarkan prinsip hak milik tidak boleh disangkal yang tertangguh atau deferred indefeasibility. 

6. Namun begitu, pemilik tanah yang asal sebenarnya mempunyai peluang untuk mendapatkan pampasan dan ganti rugi melalui tindakan undang-undang terhadap penipu (fraudster).

7. Tindakan saman terhadap penipu adalah asas utama dalam situasi ini. 

8. Penipu yang telah secara salah memperoleh dan memindahmilikkan tanah tersebut kepada namanya sendiri, boleh di saman atas dasar penipuan dan beberapa jenis tort lain yang diiktiraf di Mahkamah. 

9. Pemilik tanah yang asal boleh memfailkan tuntutan ganti rugi untuk menuntut pampasan akibat kehilangan tanah tersebut dan menuntut pampasan terhadap perbuatan penipuan tersebut. 

10. Ganti rugi ini boleh sahaja meliputi nilai semasa tanah, kos perundangan, dan kerugian lain yang timbul akibat perbuatan frod tersebut.

11. Tindakan saman sivil ini boleh dilakukan seiringan dengan laporan kepada pihak polis di raja malaysia. Ini kerana perbuatan penipuan tersebut juga adalah kesalahan jenayah yang boleh menyebabkan penipu tersebut di dakwa di Mahkamah.  

12. Sehubungan dengan itu, adakah pemilik tanah yang asal boleh memfailkan saman terhadap pejabat tanah yang mendaftarkan hak milik penipu tersebut? Jawapannya boleh. 

13. Pemilik tanah yang asal boleh memfailkan tindakan terhadap pejabat tanah atas dasar kecuaian. Lazimnya tindakan ini di ambil di atas dasar bahawa pejabat tanah mempunyai tanggungjawab undang-undang untuk memastikan proses pendaftaran hak milik dilakukan dengan teliti dan mengikut prosedur yang sah. 

14. Sekiranya kecuaian berlaku kerana kelemahan atau kegagalan pihak pejabat tanah dalam mematuhi peraturan, peruntukan dan prosedur tertentu, pemilik tanah yang asal boleh menyaman dan memfailkan tuntutan terhadap pejabat tanah kerana di atas kecuaian tersebut. 

15. Tuntutan ini bertujuan untuk mendapatkan pampasan yang setimpal dengan kerugian yang ditanggung oleh pemilik asal akibat daripada kegagalan pihak pejabat tanah menjalankan tanggungjawab mereka dengan cekap.

16. Namun sebagaimana mana-mana kes yang difailkan di Mahkamah, ianya memerlukan bukti tuntutan yang kukuh. Malah Mahkamah sendiri tidak akan sewenang-wenangnya membenarkan mana-mana tuntutan tanpa bukti yang cukup dan lengkap berdasarkan nas undang-undang yang sedia ada.

17. Dalam kedua-dua tindakan (samada terhadap fraudster atau terhadap pejabat tanah), masa memainkan peranan yang sangat penting. 

18. Oleh itu, adalah penting bagi pemilik tanah yang asal untuk mendapatkan khidmat nasihat guaman dengan segera dan memfailkan tindakan undang-undang sebelum hak mereka menjadi semakin sukar dituntut di mahkamah. Perjuangan untuk mendapatkan semula hak milik tanah yang terjejas akibat penipuan adalah proses yang mencabar, namun melalui saluran undang-undang yang betul, keadilan masih boleh cuba untuk ditegakkan.

Apa yang perlu anda lakukan apabila atau sekiranya anda mendapati hartanah anda atau ibu bapa anda telah didaftarkan ke atas nama orang lain tanpa anda sedar atau tanpa kebenaran anda? Rujuk rencana ini:  

https://www.norhafeezlaw.com/2022/09/kes-tipu-tanah.html

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.

1. Dalam situasi hartanah yang dipindah milik secara penipuan atau penyelewengan dokumen, masa adalah elemen yang sangat kritikal. 

2. Setiap detik dan saat yang berlalu memberi peluang kepada penipu atau scammer untuk mempercepatkan urusan jualan hartanah kepada pihak ketiga, menjadikan proses pemulihan hartanah oleh pemilik asal semakin sukar. 

3. Bertindak segera bukan sahaja menghalang risiko kehilangan hartanah kepada pembeli lain, tetapi juga membantu mengekalkan bukti dan jejak penipuan yang mungkin terhapus jika tindakan ditunda.

4. Penipuan hartanah biasanya melibatkan pemalsuan dokumen dan pemindahan hak milik yang kelihatan sah di mata undang-undang. Jika hartanah tersebut sempat dijual kepada pembeli kedua yang bertindak secara jujur atau bona fide, iaitu dengan niat baik dan harga yang setimpal, undang-undang boleh digunakan untuk melindungi hak milik pembeli kedua tersebut. 

5. Dalam keadaan ini, pemilik asal berdepan dengan kerugian yang besar, bukan sahaja dari segi nilai hartanah yang hilang, tetapi juga masa dan kos undang-undang yang mungkin tidak menjamin pemulihan hak milik.

6. Dengan tindakan pantas, pemilik asal dapat segera menghalang atau menghentikan sebarang proses jualan lanjut dan memfailkan tindakan undang-undang yang diperlukan sebelum hartanah jatuh ke tangan pihak ketiga. 

7. Setiap hari yang berlalu tanpa tindakan meningkatkan risiko kehilangan hartanah secara kekal kepada pembeli bona fide yang terlindung daripada sebarang tuntutan hak milik yang didakwa pemilik asal.

8. Tambahan pula pihak berwajib yang menguruskan pendaftaran hak milik tanah tidak akan mendaftarkan hak milik baru ke atas tanah tersebut sekiranya terdapat tindakan undang-undang yang telah difailkan ke atas tanah tersebut.

9. Kelewatan bertindak bukan sahaja memberi keuntungan kepada penipu, tetapi juga merisikokan pemilik asal untuk mengalami kerugian kewangan yang besar. 

10. Oleh itu, mengambil tindakan segera dengan bantuan peguam adalah langkah terbaik bagi memastikan hak milik hartanah dilindungi dan mengurangkan risiko kerugian akibat daripada penyelewengan hartanah yang membawa kepada kehilangan aset berharga.

Apa yang perlu anda lakukan apabila atau sekiranya anda mendapati hartanah anda atau ibu bapa anda telah didaftarkan ke atas nama orang lain tanpa anda sedar atau tanpa kebenaran anda? Rujuk rencana ini:  

https://www.norhafeezlaw.com/2022/09/kes-tipu-tanah.html

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.

Di dalam rencana sebelum ini, kita mengupas tentang taktik-taktik lazim dan kebiasaan yang sering digunakan oleh penipu-penipu atau scammers untuk menjual hartanah yang bukan miliknya secara sah. Apa yang akan berlaku apabila tanah kita dipindah milik secara scam dan penipuan? Apa yang perlu dilakukan oleh pembeli hartanah daripada scammer? Untuk merungkai persoalan ini, rencana ini akan cuba untuk mengupas serba sedikit tentang konsep hak milik hartanah berpandukan Kanun Tanah Negara 1965.

1. Di Malaysia, konsep "hak milik yang tidak boleh disangkal" (indefeasibility of title) yang termaktub dalam Kanun Tanah Negara 1965 memberikan perlindungan kuat kepada pemilik berdaftar bagi sesuatu hartanah, namun ia juga mengenakan batasan tertentu terutamanya dalam kes penipuan dan penyelewengan hak milik hartanah. 

2. Pada asasnya, apabila seseorang itu didaftarkan sebagai pemilik sah ke atas sesuatu hartanah, pendaftaran tersebut akan menjadi bukti konklusif bagi pemilikan yang sah. 

3. Dalam konteks ini, Seksyen 89 Kanun Tanah Negara 1965 menegaskan bahawa dokumen hak milik berdaftar adalah bukti muktamad pemilikan yang sah ke atas hartanah tersebut.

4. Secara mudahnya, ini membawa maksud, siapa namanya yang tercatat pada dokumen hakmilik hartanah tersebut, maka dialah pemilik kepada hartanah tersebut dan dia bebas untuk melakukan apa sahaja berkenaan hartanah tersebut termasuklah menyewakannya atau menjual hartanah tersebut.

5. Namun begitu, sifat konklusif pendaftaran ini adalah tertakluk kepada Seksyen 340 Kanun Tanah Negara 1965 yang memperuntukkan bahawa hak milik atau kepentingan seseorang pemilik berdaftar itu boleh dicabar sekiranya terbukti ia diperolehi melalui penipuan atau cara tidak sah. 

6. Seksyen 340 (2) Kanun Tanah Negara 1965 menjelaskan bahawa hak milik yang diperoleh melalui penipuan, salah nyata, pemalsuan, atau melalui instrumen yang tidak sah, adalah tidak kekal. Ketidakbolehsangkalan hak milik tersebut dianggap sebagai tergantung (deferred atau latent indefeasibility). 

7. Dalam erti kata lain, pendaftaran yang dilakukan melalui cara yang salah selaras dengan peruntukan s.340 (2) Kanun Tanah Negara 1965, masih boleh dicabar dan mungkin boleh dibatalkan. 

8. Ini menunjukkan bahawa, di dalam keadaan tertentu, konsep hak milik tidak boleh disangkal atau indefeasibility of title ini bukanlah satu perlindungan mutlak.

9. Pemilik atau tuan tanah asal masih boleh membawa tindakan undang-undang terhadap penipu atau scammer untuk mendapatkan semula hartanah tersebut.

10. Namun, keadaan ini juga tertakluk kepada satu lagi keadaan iaitu sekiranya hartanah tersebut masih berada di dalam milikan penipu atau scammer tersebut.

11. Sekiranya penipu atau scammer tersebut telah menjual tanah tersebut kepada pihak lain (disebut disini sebagai pembeli kedua atau subsequent purchaser), maka potensi untuk mendapatkan kembali tanah tersebut adalah menjadi semakin tipis.

12. Oleh sebab ini penipu atau scammer yang licik akan cuba menjual tanah tersebut kepada pembeli kedua yang tidak tahu menahu tentang penyelewengan tersebut dengan kadar segera dan secepat yang mungkin, walau dengan harga di bawah nilai pasaran.

13. Apabila berlaku transaksi penjualan hartanah yang melibatkan penipuan kepada pembeli kedua, perkara penting yang perlu dilihat adalah sama ada pembeli kedua tersebut bertindak secara jujur (bona fide) dan memberikan nilai yang sewajarnya (for valuable consideration).

14. Jujur disini bermaksud beliau tidak tahu menahu atau tidak terlibat dengan  penyelewengan asal untuk mendapatkan tanah tersebut. Nilai yang sewajarnya pula lazimnya membawa maksud, nilai harga pasaran.

15. Sekiranya pembeli kedua membeli hartanah tersebut tanpa mengetahui bahawa ia diperoleh melalui penipuan dan tanpa terlibat dalam apa-apa bentuk penyelewengan, hak miliknya terhadap tanah tersebut sukar dicabar. 

16. Ini beerti, tanpa sebarang bukti bahawa pembeli kedua tersebut terlibat di dalam penyelewengan atau mendapatkannya dengan nilai yang tidak wajar, maka potensi pembeli kedua untuk mengekalkan hak milik beliau ke atas hartanah tersebut adalah tinggi. 

17. Malangnya, ini turut bermakna, pemilik atau tuan tanah asal hartanah tersebut berpotensi kehilangan hartanah tersebut secara muktamad selama-lamanya.

18. Namun yang demikian, adalah menjadi tanggungjawab pembeli kedua untuk membuat penyelidikan yang munasabah (due diligence) sebelum membeli sesuatu hartanah. 

19. Walaupun sistem pendaftaran tanah di Malaysia membenarkan pembeli kedua untuk bergantung semata-mata kepada dokumen hak milik berdaftar yang menunjukkan individu yang dinamakan sebagai pemilik adalah pemilik sah hartanah tersebut, bagaimanapun, kepercayaan ini datang dengan risiko. 

20. Sekiranya berlaku penipuan dan pembeli kedua tersebut tidak bertindak secara bona fide, maka hak milik yang beliau perolehi boleh dicabar di mahkamah.

Apa yang perlu anda lakukan apabila atau sekiranya anda mendapati hartanah anda atau ibu bapa anda telah didaftarkan ke atas nama orang lain tanpa anda sedar atau tanpa kebenaran anda? Rujuk rencana ini:  

https://www.norhafeezlaw.com/2022/09/kes-tipu-tanah.html

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.

Penipuan dalam penjualan hartanah adalah jenayah yang semakin berleluasa dan memberi kesan buruk kepada pembeli serta penjual yang tidak bersalah. Penjenayah yang terlibat dalam penipuan ini menggunakan pelbagai taktik licik untuk menipu mangsa, terutamanya dalam transaksi yang melibatkan tanah kosong atau hartanah yang tidak dihuni. Modus operandi yang digunakan oleh penjenayah ini sering kali melibatkan penggunaan dokumen palsu, harga jualan yang rendah, dan kaedah pembayaran yang diluar norma. 

Rencana ini akan mengupas serba sedikit mengenai cara penjenayah hartanah ini beroperasi, serta bagaimana pembeli boleh melindungi diri mereka daripada menjadi mangsa.

1. Pesuruhjaya Kehakiman Yang Arif Tuan Leong Wai Hong JC di dalam satu kes di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur telah menyenaraikan taktik-taktik lazim yang kerap digunakan oleh penipu-penipu Hartanah dalam menjalankan kegiatan-kegiatan mereka.

Tanah Kosong Sebagai Sasaran

2. Penipuan penjualan hartanah sering kali melibatkan tanah kosong. Tanah yang tidak berpenghuni lebih mudah disalahgunakan oleh penjenayah kerana tiada pemilik atau penghuni yang akan memeriksa keadaan atau membuat pemeriksaan terperinci terhadap hartanah tersebut sebelum pembelian. 

3. Ini memberikan ruang kepada penjenayah untuk memperkenalkan diri sebagai pemilik yang sah kepada pembeli yang tidak curiga. 

4. Tanah yang tidak dihuni atau kosong juga lebih sukar untuk dikenal pasti oleh pihak berkuasa kerana tiada siapa yang akan mengemukakan aduan mengenai kehilangan atau penipuan hak milik tersebut.

Penggunaan Dokumen Palsu

5. Salah satu taktik utama yang digunakan oleh penjenayah dalam penjualan hartanah ini juga adalah dengan penggunaan dokumen hak milik tanah (IDT) yang palsu. Mereka mungkin sahaja memperoleh IDT yang sah dengan cara yang tidak sah, seperti membuat pernyataan palsu bahawa IDT yang asal telah hilang atau dicuri. 

6. Ada juga kemungkinan bahawa IDT tersebut diperoleh melalui segelintir kecil individu-individu tertentu yang bertugas di jabatan tertentu yang terlibat dalam kegiatan jenayah ini. 

7. Dokumen palsu ini akan digunakan untuk "membuktikan" bahawa penjenayah adalah pemilik sah hartanah tersebut, walaupun mereka sebenarnya tidak mempunyai hak milik yang sah.

8. Sebagai contoh, A yang ingin membeli tanah kosong diberitahu oleh penjual (penjenayah) bahawa tanah tersebut milik beliau, lengkap dengan IDT yang kelihatan sah. Namun, selepas pembayaran dilakukan, A mendapati bahawa IDT tersebut palsu, dan penjual tersebut tidak mempunyai hak milik sebenar atas tanah tersebut.

Hartanah Milik Pemilik yang Telah Lama Meninggal Dunia

9. Penipu sering kali mensasarkan hartanah yang dimiliki oleh pemilik yang telah lama meninggal dunia, di mana nama pemilik tidak ditukar kepada waris-waris yang sah melalui proses pembahagian pusaka. 

10. Hartanah seperti ini mudah dieksploitasi kerana tiada pihak yang bertanggungjawab atau memantau status hartanah tersebut. 

11. Penipu akan memalsukan dokumen atau meniru identiti pemilik yang telah meninggal dunia untuk memindahkan hak milik kepada diri mereka sendiri sebelum menjualnya kepada pembeli yang tidak mencurigai apa-apa.

12. Contohnya, B membeli sebuah hartanah daripada penjual yang mengaku sebagai pemilik atau wakil sah, sedangkan pemilik sebenar telah lama meninggal dunia dan hartanah tersebut masih berdaftar atas nama pemilik asal. Setelah pembayaran dibuat, B akhirnya mendapati bahawa penjual tersebut bukan waris atau pemilik sah, dan hartanah masih dalam proses tuntutan warisan.

Harga Jualan yang Terlalu Rendah

13. Penjenayah sering kali menawarkan harga jualan yang jauh lebih rendah daripada harga pasaran untuk menarik minat pembeli yang ingin mendapatkan tawaran murah. 

14. Ini memanfaatkan sifat tamak manusia, di mana pembeli terlalu tertarik dengan peluang "luar biasa" yang kelihatan terlalu baik untuk dilepaskan. Pembeli yang tidak berhati-hati akan tergoda oleh harga murah ini tanpa memeriksa latar belakang penjual atau status hartanah yang dijual.

15. Contoh mudahnya, C membeli tanah kosong daripada penjual yang menawarkan harga jauh lebih rendah daripada harga pasaran, menjanjikan peluang besar. Tanpa melakukan pemeriksaan latar belakang yang mencukupi, C mendapati selepas beberapa minggu bahawa hartanah tersebut telah dijual kepada orang lain oleh pemilik yang sah, dan penjual pertama tidak wujud.

Pembayaran Secara Tunai atau Kepada Pihak Ketiga

16. Penjual penipu sering kali meminta pembayaran secara tunai untuk deposit atau baki harga jualan. Ini adalah taktik untuk mengelakkan pengesanan transaksi dan memastikan wang tersebut tidak dapat dipulangkan. 

17. Dalam beberapa kes, penjual akan mengarahkan pembeli untuk membayar kepada pihak ketiga yang tidak ada kaitan dengan transaksi yang sebenar, seperti individu yang tidak dikenali atau entiti yang tidak berdaftar. Ini adalah satu lagi kaedah untuk mengelakkan pengawasan dan mengaburkan jejak penipuan mereka.

18. Sebagai contoh, D tertarik untuk membeli tanah daripada seseorang yang mengaku sebagai pemiliknya. Penjual meminta D untuk membuat pembayaran tunai kepada individu lain yang tiada kaitan dengan hartanah tersebut. Setelah pembayaran dibuat, penjual hilang tanpa jejak, dan hartanah tersebut tidak wujud.

Penggunaan Kad Pengenalan Palsu

19. Salah satu aspek penipuan yang lebih canggih adalah penggunaan kad pengenalan palsu yang dikeluarkan dengan nama dan nombor kad pengenalan pemilik sah hartanah. Penjenayah menggunakan kad pengenalan palsu ini untuk mengelirukan pihak yang terlibat dalam transaksi hartanah, termasuk pihak berkuasa, peguam, dan pembeli. 

20. Dengan identiti palsu yang kelihatan sah, penjenayah boleh menjual hartanah dengan lebih mudah tanpa menimbulkan kecurigaan.

21. Sebagai contoh, E membeli hartanah daripada seseorang yang menggunakan kad pengenalan palsu. Walaupun dokumen kelihatan sah, E akhirnya mendapati bahawa penjual tersebut bukan pemilik sebenar hartanah itu, dan identiti yang digunakan adalah palsu.

22. Sebagai kesimpulan, penipuan dalam penjualan hartanah adalah jenayah yang semakin meluas dan merugikan pembeli yang tidak berjaga-jaga. Pembeli perlu berhati-hati dan sentiasa membuat penyelidikan teliti mengenai pemilik hartanah dan status dokumen hartanah sebelum membuat sebarang transaksi. 

23. Dengan memahami modus operandi yang biasa digunakan oleh penjenayah, kita dapat melindungi diri daripada menjadi mangsa penipuan yang merugikan.

Apa yang perlu anda lakukan apabila atau sekiranya anda mendapati hartanah anda atau ibu bapa anda telah didaftarkan ke atas nama orang lain tanpa anda sedar atau tanpa kebenaran anda? Rujuk rencana ini:  

https://www.norhafeezlaw.com/2022/09/kes-tipu-tanah.html

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.

KES TIPU TANAH

Anda mempunyai sebidang tanah. Namun, tanpa anda sedari, hak milik tanah yang dimiliki oleh anda itu telah bertukar tangan kepada orang lain, sedangkan anda tidak pernah menjual tanah anda itu kepada sesiapa. Anda mendapati tanda tangan anda telah ditiru atau terdapat dokumen-dokumen palsu yang telah digunakan untuk perpindahan hak milik tersebut. Bagaimana kejadian ini boleh berlaku dan apakah tindakan anda yang selanjutnya.

1. Kes penipuan hakmilik tanah ini memang kerap berlaku dan bilangan kes-kes penipuan ataupun manipulasi sebegini semakin meningkat dari tahun ke tahun.

2. Apabila anda mendapati tanah yang anda miliki telah bertukar milik kepada pihak ketiga tanpa kesedaran atau pengetahuan anda, berikut adalah langkah-langkah dan tindakan yang anda perlu ambil.

A) MEMBUAT CARIAN HARTANAH.

i. Apabila anda mendapat maklumat bahawa tanah anda telah bertukar tangan tanpa pengetahuan anda, anda perlu membuat cabutan Catatan Carian Persendirian ataupun Sijil Carian Rasmi berkenaan Hartanah tersebut di Pejabat Tanah dengan secepat mungkin.

ii. Catatan Carian Persendirian ataupun Sijil Carian Rasmi (ataupun lebih kerap dirujuk sebagai Land Search/Carian Tanah) ini adalah dokumen yang akan menunjukkan butir-butir dan rekod milikan dan transaksi  yang dijalankan keatas Hartanah tersebut.

iii. Melalui dokumen Land Search ini, anda akan dapat memastikan bahawa Hartanah milik anda tersebut telahpun benar-benar dipindah milik kepada pihak ketiga.

iv. Melalui dokumen Land Search tersebut juga, anda akan memperoleh maklumat-maklumat pihak-pihak yang terlibat di dalam proses pindah milik tersebut untuk memudahkan anda membuat laporan kepada pihak Polis.

B) MENDAFTARKAN KAVEAT

i. Sekiranya melalui Land Search  tersebut, anda mendapati bahawa Hartanah milik anda tersebut memang benar-benar telah dipindah milik kepada pihak ketiga, maka anda perlu mendaftarkan Kaveat Persendirian di Pejabat Tanah ke atas Hartanah tersebut dengan secepat mungkin.

ii. Kaveat Persendirian ini akan berfungsi untuk menghalang apa-apa transaksi lanjut (contohnya; tanah tersebut dijual oleh pihak ketiga kepada pihak yang lain) daripada berlaku di dalam masa yang terhad.

iii. Sekiranya pihak ketiga tersebut ingin menjual Hartanah tersebut, maka Kaveat tersebut akan menghalang urusan pindah milik tersebut daripada berlaku, melainkan Kaveat tersebut dipotong terlebih dahulu.

C) MEMBUAT LAPORAN POLIS

i. Setelah anda mendapat maklumat yang berkenaan melalui Land Search, maka anda hendaklah membuat laporan polis dengan secepat mungkin.

ii. Ini adalah kerana penipuan hartanah adalah satu kesalahan jenayah yang boleh disiasat dan didakwa oleh pihak yang berwajib.

D) MERUJUK KEPADA PEGUAM

i. Setelah anda membuat Land Search dan membuat laporan polis berkenaan penipuan tersebut, anda hendaklah mendapatkan nasihat undang-undang daripada peguam untuk tindakan seterusnya di Mahkamah.

ii. Tindakan Mahkamah melalui saman sivil ini berfungsi untuk mendapatkan kembali Hartanah tersebut melalui satu Perintah Mahkamah, menghalang apa-apa transaksi lanjut berlaku ke atas Hartanah tersebut sementara kes dibicarakan di Mahkamah melalui Perintah Injunksi Interim (Interim Injunction) dan untuk mendapatkan apa-apa pampasan sivil daripada pihak-pihak yang terbabit sekiranya dibenarkan.

E) MASA ADALAH INTIPATI

i. Kesemua langkah-langkah yang disarankan di atas hendaklah dibuat dengan secepat mungkin. Baik untuk melakukan Land Search sehinggalah merujuk kepada peguam.

ii. Keputusan samada anda boleh mendapatkan kembali Hartanah tersebut atau tidak, adalah bergantung kepada masa.

iii. Sekiranya anda lambat mengambil tindakan, dan Hartanah tersebut dijual oleh pihak ketiga kepada pembeli yang lain yang tidak mempunyai pengetahuan tentang penipuan pihak ketiga tersebut, maka kemungkinan untuk anda kehilangan Hartanah tersebut adalah sangat tinggi.

iv. Kenapa? Ini adalah kerana undang-undang yang ditetapkan di dalam Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa sekiranya Hartanah tersebut belum dijual kepada pihak seterusnya yang tidak mempunyai pengetahuan tentang penipuan tersebut (Bona Fide Subsequent Purchaser), maka anda masih mempunyai hak ke atas Hartanah tersebut melalui konsep yang dikenali sebagai Deferred Indefeasibility (Kepentingan tidak boleh sangkal yang tergantung).

v. Sekiranya ianya telah dijual kepada pihak seterusnya, maka peluang untuk mendapatkan semula Hartanah tersebut akan menjadi sangat-sangat sukar dan rumit.

3. Oleh yang demikian, sekiranya anda mendapati Hartanah anda telah bertukar tangan tanpa pengetahuan anda atau melalui apa-apa cara seperti pemalsuan tandatangan, salah tanggap, penipuan atau melalui dokumen-dokumen yang tidak sah atau cukup, maka jangan berlengah-lengah untuk mendapatkan khidmat peguam.

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.

APA ITU CIPAA DAN PROSES TUNTUTAN DI BAWAH CIPAA? MEMAHAMI PROSES ADJUDIKASI DI BAWAH AKTA PEMBAYARAN DAN ADJUDIKASI INDUSTRI PEMBINAAN 2012 (CIPAA 2012).

Apa itu CIPAA atau tuntutan di bawah Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012 (Construction Industry Payment and Adjudication 2012)? Dan apakah proses tuntutan melalui CIPAA? 

APA ITU TUNTUTAN CIPAA?

1. Tuntutan CIPAA adalah tuntutan industri pembinaan yang dibuat di bawah Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012 (Construction Industry Payment and Adjudication 2012) atau lebih dikenali sebagai CIPAA 2012. 

2. CIPAA yang berkuat kuasa pada 15.4.2014, telah diperkenalkan oleh Parlimen sebagai salah satu platform alternatif bagi menyelesaikan pertikaian di dalam industri pembinaan berdasarkan Perjanjian yang telah dimeterai. 

3. Tuntutan melalui CIPAA ini turut bertujuan untuk membantu masalah cash flow yang seringkali dihadapi oleh firma-firma industri disebabkan oleh pertikaian pembayaran (payment disputes). 

FUNGSI & SKOP CIPAA

4. Ianya adalah prosedur yang lebih mudah, cepat, efisien dan efektif bagi menyelesaikan sebarang pertikaian yang melibatkan pembayaran untuk kerja kontrak (contractual work done), pembekalan bahan (material supply) dan perkhidmatan (services rendered) yang telah disempurnakan di antara firma-firma yang terlibat di dalam industri pembinaan dan kontraktor. 

5. Walau bagaimana pun, ianya bersifat terus (summary) dan tidak melibatkan keperluan untuk mendapatkan keterangan saksi melainkan sekiranya difikirkan perlu oleh adjudikator.

6. Oleh yang demikian, keputusan terhadap sesuatu tuntutan di bawah CIPAA adalah berdasarkan kekuatan dokumen-dokumen yang di sediakan dan diserahkan kepada Adjudikator.

7. Pihak-pihak yang boleh membuat tuntutan di bawah CIPAA adalah pihak-pihak yang terlibat di dalam industri pembinaan bangunan. Ini termasuklah pihak pemilik projek, pemaju perumahan, kontraktor, arkitek, jurutera, electricians dan sebagainya.

BILA BOLEH MEMBUAT TUNTUTAN CIPAA?

8. Lazimnya tuntutan boleh dibuat apabila terdapat kegagalan mana-mana pihak untuk membuat pembayaran yang telah dipersetujui melalui perjanjian. 

BAGAIMANA UNTUK MEMBUAT TUNTUTAN CIPAA?  

9. Bagaimana untuk membuat tuntutan melalui CIPAA? Apabila pihak-pihak yang terlibat di dalam industri pembinaan dan kerja kontrak gagal untuk mencapai kata sepakat untuk sesuatu pertikaian melibatkan pembayaran bagi kerja-kerja (termasuk kerja-kerja tambahan (variation works) yang seringkali menjadi punca utama pertikaian), syarikat yang menuntut boleh menyerahkan Tuntutan Bayaran secara formal kepada Syarikat yang Dituntut.

11. Syarikat yang menuntut boleh memfailkan Notis Adjudikasi di bawah CIPAA 2012 kepada Syarikat yang Dituntut. Selepas 7 hari bekerja, Syarikat yang Menuntut boleh memfailkan Notis Adjudikasi ke Pusat Arbitrasi (Asian International Arbitration Centre) bagi tujuan pendaftaran.

12. Setelah seorang adjudikator (yang berfungsi sebagai pengadil di mana beliau mempunyai kuasa di bawah s.25 CIPAA 2012 untuk melakukan apa-apa tindakan yang difikirkan sesuai bagi maksud untuk menilai fakta dan dokumen sokongan tuntutan dan kemudiannya memberikan keputusan) dilantik, beliau akan menyerahkan Notis Penerimaan sebagai adjudikator.

13. Syarikat yang Menuntut hendaklah menyerahkan Tuntutan Adjudikasi (Adjudication Claim) bersama dengan dokumen-dokumen sokongan mereka kepada Syarikat yang Dituntut dan Adjudikator. 

14. Syarikat yang Dituntut seterusnya boleh memfailkan Jawapan Adjudikasi (Adjudication Responce) bersama dokumen-dokumen sokongan kepada Syarikat yang Menuntut yang seterusnya boleh membalasnya melalui penyerahan Balasan Adjudikasi (Adjudication Reply). 

15. Kesemua dokumen-dokumen ini hendaklah diserahkan kepada pihak-pihak dan adjudikator di dalam masa yang tertentu dan yang telah ditetapkan.

KEPUTUSAN TUNTUTAN CIPAA

16. Setelah membuat penilaian terhadap dokumen-dokumen yang telah diserahkan dan dilampirkan bersama, Adjudikator, selaras dengan s.25, boleh mengadakan pendengaran, mengambil keterangan, melantik pakar dengan persetujuan pihak-pihak atau melakukan pemeriksaan di tempat-tempat pembinaan, bahan-bahan pembinaan yang berkaitan ataupun melanjutkan sebarang tempoh masa sekiranya dirasakan perlu. 

17. Setelah berpuas hati, Adjudikator akan memberikan Keputusan Adjudikasi (Adjudication Decision).

18. Sekiranya keputusan berpihak kepada Syarikat yang Menuntut, maka pihak tersebut boleh mendaftar atau menguatkuasakan keputusan tersebut sebagai Penghakiman melalui Mahkamah Tinggi ataupun membuat tuntutan terus kepada kontraktor prinsipal (sekiranya ada) untuk sub kontraktor. Proses keseluruhan tuntutan melalui CIPAA 2012 memakan masa minimum selama 90 hari.

20. Keputusan Adjudikator akan mengikat pihak-pihak, walau bagaimana pun, Syarikat yang Dituntut boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk mengenepikan Keputusan tersebut selaras dengan s.15 CIPAA 2012 sekiranya keputusan tersebut di dapati diperolehi melalui penipuan (fraud) ataupun rasuah (bribery), ataupun terdapatnya penafian keadilan asasi (natural justice) ataupun adjudikator di dapati gagal bertindak secara bebas dan saksama (independently and impartially) dan diluar bidang kuasa beliau sebagai adjudikator.

FUNGSI PEGUAM ATAU KONSULTAN TUNTUTAN 

21. Fungsi peguam untuk tuntutan CIPAA adalah untuk memastikan kepatuhan kepada akta yang terbabit, memastikan dokumen-dokumen yang terlibat disediakan dengan sempurna dan mendapatkan pandangan perundangan terhadap sebarang terma dan klausa sebarang perjanjian dan dokumentasi malah untuk membantu syarikat merangka strategi, merencana fakta dan menderaf notis-notis yang perlu difail dan diserahkan, pihak syarikat boleh mendapatkan khidmat peguam-peguam pilihan untuk tujuan-tujuan tersebut memandangkan tuntutan yang dibuat melalui CIPAA dan tuntutan melalui Mahkamah tidaklah terlalu jauh bezanya. 

Baca kelebihan membuat tuntutan melalui CIPAA di sini:

https://www.norhafeezlaw.com/2021/06/kelebihan-tuntutan-cipaa.html

PENIPUAN HAK MILIK HARTANAH - PENGEMBALIAN HAKMILIK MELALUI TINDAKAN MAHKAMAH

Apabila tanah anda telah dipindahmilik dengan cara penipuan atau pemalsuan atau salah tanggap, adakah anda boleh mendapatkan semula hakmilik tanah tersebut? Bagaimana pula sekiranya tanah tersebut telah dijual kepada orang lain?

KERUMITAN KES TIPU PEMILIKAN TANAH

1. Sejak seberapa lama, kes-kes yang melibatkan penipuan hak milik atau pemilikan tanah ini adalah diantara kes-kes yang diberi perhatian yang khusus bukan sahaja oleh pengamal-pengamal undang, malah oleh para ahli-ahli akademik.

2. Ini berikutan daripada kerumitan kes-kes tipu tanah disebabkan oleh peruntukan-peruntukan yang terkandung (dan yang tidak terkandung) di dalam Kanun Tanah Negara. 

3. Kanun Tanah Negara 1965 adalah merupakan teks undang-undang utama berkenaan dengan hal ehwal hartanah negara.

TINDAKAN MAHKAMAH

4. Apabila anda mendapati tanah anda telah bertukar hakmilik kepada pihak yang tidak bertanggungjawab (dirujuk disini sebagai Si Penipu) tanpa penglibatan anda, cara yang terbaik untuk mendapatkan semula tanah tersebut adalah melalui tindakan di Mahkamah.

5. Kenapa perlu lantik peguam dan fail saman di Mahkamah? Tidak kah Pejabat Tanah boleh terus memotong nama Si Penipu dan mengembalikan nama anda sebagai pemilik di atas geran? Tidak semudah itu.

6. Ini adalah kerana, apabila nama pemilik di atas sesuatu geran itu telah bertukar daripada nama anda kepada nama Si Penipu, Pejabat Tanah tidak akan sewenang-wenangnya menukar nama hakmilik tanah tersebut kepada nama anda tanpa sebarang perintah atau penghakiman daripada Mahkamah. 

7. Ini disebabkan Kanun Tanah Negara telah memperuntukkan bahawa pemilik yang namanya tertera pada geran sesuatu tanah itu mempunyai hak yang tidak boleh dipertikai ke atas tanah tersebut. 

INDEFEASIBILITY OF TITLE

8. Konsep ini dikenali sebagai Indefeasibility of Title ataupun Hakmilik Tanah yang Tidak Boleh Disangkal.

9. Apa yang dimaksudkan dengan konsep indefeasibility of title? Secara mudahnya, sesiapa namanya tertera pada geran, maka beliau adalah pemilik berdaftar dan berhak sepenuhnya keatas sesuatu tanah itu. Melainkan beberapa pengecualian, tiada seorang pun yang boleh mempertikaikan hak milik tersebut.

10. Dia boleh menjual tanah tersebut kepada sesiapa sahaja, dia boleh menyewakan atau memajakkan tanah tersebut atau dia boleh membina rumah di atas tanah tersebut. Tiada siapa yang boleh mempertikaikan tindakannya.

12. Oleh sebab itu lah, melainkan terdapatnya perintah atau penghakiman Mahkamah, Pejabat Tanah tidak akan sewenang-wenangnya menukar nama hakmilik yang tertera di atas geran. Impak pendaftaran nama pada sesuatu geran adalah besar.

13. Jadi, tidak boleh tidak, anda perlu memulakan tindakan di Mahkamah untuk menghalang sebarang urusniaga lanjut dilakukan keatas tanah tersebut dan seterusnya untuk mendapatkan kembali tanah tersebut daripada Si Penipu.

PELUANG UNTUK MENDAPATKAN SEMULA HAKMILIK TANAH

14. Walaupun begitu, ianya tidak lah selurus atau semudah yang disangka. Sekiranya tanah tersebut masih dimiliki oleh pihak ketiga, maka peluang untuk mendapatkan semula tanah tersebut adalah cerah, selama mana syarat-syarat dan bukti-bukti tertentu dapat dipenuhi.

Contoh: Nor mempunyai sebidang tanah. Namun hakmilik tanah tersebut telah bertukar tangan kepada Hafeez dengan cara pemalsuan tandatangan dan penipuan. 

Sekiranya tanah tersebut masih lagi berdaftar di atas nama Hafeez sebagai immediate purchaser atau pembeli seterusnya, maka Nor mempunyai peluang untuk mendapatkan semula tanah tersebut dari Hafeez kerana hakmilik yang dimiliki oleh Hafeez adalah tergantung (Deferred) dan boleh dicabar.

15. Namun sekiranya pihak ketiga tersebut telah menjual tanah tersebut kepada pihak lain, maka kes anda akan menjadi lebih rumit dan peluang untuk mendapatkan tanah tersebut bergantung kepada dua keadaan.

Contoh: Nor mempunyai sebidang tanah. Namun hakmilik tanah tersebut telah bertukar tangan kepada Hafeez dengan cara pemalsuan tandatangan dan penipuan. Hafeez kemudiannya telah menjual tanah tersebut kepada Mr.Law sebagai subsequent purchaser atau pembeli selepas itu.

16. Keadaan pertama, sekiranya pihak lain tersebut dapat dibuktikan turut bersekongkol dengan pihak ketiga tadi untuk melakukan penipuan, maka terdapat sedikit peluang untuk mendapatkan tanah tersebut semula.

Contoh: Sekiranya Mr.Law sebenarnya turut bersekongkol dengan Hafeez dalam penipuan tersebut, selaras dengan syarat-syarat tertentu maka Nor mempunyai peluang untuk mendapatkan semula tanah tersebut. 

17. Namun sekiranya pihak lain tadi adalah pihak yang membeli tanah tersebut di dalam keadaan bona fide (sangka baik) dan dengan nilai (for value) dan tidak mempunyai sebarang pengetahuan tentang penipuan pihak ketiga, maka peluang untuk mendapatkan semula tanah tersebut adalah sangat rendah.

Contoh: Mr.Law membeli tanah tersebut daripada Hafeez tanpa mengetahui atau terlibat dengan penipuan yang dilakukan oleh Hafeez terhadap Nor. Maka, selaras dengan syarat-syarat tertentu, peluang untuk mendapatkan semula tanah tersebut adalah tipis dan sukar.

18. Oleh sebab itu lah, anda tidak boleh berlengah-lengah untuk mendapatkan nasihat peguam dan memulakan tindakan di Mahkamah. Kelewatan anda untuk bertindak mungkin boleh menyebabkan anda kehilangan tanah tersebut selamanya-lamanya.

 _________________________

Penafian: Rencana ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.