BICARA DALAM KAMAR - Episod 2
TUNTUT HUTANG

Assalamualaikum dan salam sejahtera kepada pembaca dan pengunjung blog Norhafeezlaw. Saya doakan anda semua di dalam keadaan sihat walafiat. Nama saya Hafeez dan saya merupakan peguam yang mengendalikan blog ini. Siri Bicara Dalam Kamar ini saya mulakan bagi memberi ruang untuk saya berceloteh dan berkongsi pengalaman harian saya mengendalikan kes-kes sebagai seorang peguam secara santai dan padu. Harapan saya adalah agar setiap perkongsian didalam siri ini boleh memberi sentapan, manfaat, panduan, tauladan dan sempadan kepada para pembaca.

NAK TUNTUT HUTANG

3. Seperti biasa, di dalam sesi konsultasi yang di adakan, saya pun bertanyalah untuk mendapatkan maklumat lanjut berkenaan dengan hutang tersebut daripada anak guam saya itu. Katanya, hutang tersebut adalah friendly loan kepada kenalannya yang kononnya ingin memulakan perniagaan.

PINJAMAN PERSAHABATAN

4. Dan yang membuatkan saya menggelengkan kepala adalah transaksi tersebut tidak dimuktamadkan melalui apa-apa perjanjian pinjaman persahabatan. Jangan gelak. Memang itu terma yang diguna pakai oleh sesetengah Mahkamah. Pinjaman persahabatan. Friendly loan.

NOTIS TUNTUTAN HUTANG

5. Anak guam saya memberikan arahan untuk saya mengeluarkan notis tuntutan terhadap kenalannya tersebut, kerana janji untuk membuat bayaran balik tidak ditepati. Perniagaan entah ke mana, hutang pun entah kemana. Yang tak kemana hanyalah alasan demi alasan.

6. Kira-kira seminggu selepas pengeluaran notis tuntutan, kenalan anak guam saya ini menghubungi saya untuk mencari penyelesaian. Macam-macam cadangan diberikan daripada menunggu duit KWSP, menunggu duit pelabur dalam perniagaan beliau hinggalah mahu menjual koleksi-koleksi figura simpanan beliau untuk membayar hutang tersebut.

7. Tetapi pembayaran tersebut hanya akan dilakukan pada tahun 2025. Saya tidak boleh membuat keputusan bagi pihak anak guam jadi saya bergegas memaklumkan kepada anak guam saya akan cadangan-cadangan tersebut.

8. Entah kenapa, hati anak guam saya ini baik. Beliau menerima cadangan kenalannya itu dan beliau memberikan peluang kepada kenalannya itu sehingga tahun 2025. 

HAD MASA 6 TAHUN UNTUK SAMAN TENTANG HUTANG

9. Lama masa yang dipohon. Untuk memfailkan tindakan bagi suatu tuntutan yang berdasarkan perjanjian seperti ini, undang-undang menetapkan bahawa tindakan hendaklah dibawa sebelum tamat tempoh 6 tahun dari tarikh dia sepatutnya bayar.

10. Sekiranya difailkan juga selepas tempoh 6 tahun,saman tadi boleh dimohon untuk dibatalkan. Ini selaras dengan peruntukan di dalam Akta Had Masa 1953.

KALAU DAH LEBIH 6 TAHUN?

11. Kalau dah lebih 6 tahun, ada cara lain tak untuk buat tuntutan? Ada. Kalau orang yang berhutang tu buat pengakuan berhutang atau bayar sikit daripada hutang tu, maka tempoh masa 6 tahun tu akan bermula semula dari tarikh pengakuan atau pembayaran dia tadi. Ini selaras dengan Seksyen 26 (2) Akta Had Masa 1953.

12. Saya tidak mempunyai masalah dengan pilihan anak guam saya itu namun saya menasihatinya agar dibuat satu perjanjian penyelesaian yang akan mengikat pihak-pihak kelak.

TAK MAHU HITAM PUTIH

13. Perjanjian ini akan berguna untuk menyelaraskan pembayaran hutang itu kelak dan ianya memudahkan urusan pihak-pihak kerana ianya akan mengikat kenalannya itu. Bukan itu sahaja, perjanjian ini akan menjadi bukti sekiranya terdapat keperluan untuk membuat tuntutan melalui saman kelak. 

14. Tambahan pula, pinjaman persahabatan yang beliau berikan kepada kenalannya itu tidak disusuli dengan hitam putih jadi perjanjian yang baru ini akan menjadi asas hitam putih terhadap pinjaman tersebut.

15. Sedikit kecewa juga saya apabila beliau memilih untuk tidak menyediakan sebarang perjanjian. Alasannya tidak perlu. Puas saya memberikan nasihat dan pandangan kepada beliau namun anak guam saya itu tetap memilih untuk tidak mengadakan perjanjian. Tidak mahu rumit katanya.

16. Saya hanya mampu merungut di dalam hati. Rumit itu akan tiba bila kenalannya itu gagal membayar balik pinjaman itu kelak. Rumit itu akan tiba bilamana kes dibawah ke Mahkamah, anak guam saya tidak ada sebarang dokumen untuk menyokongnya. Dan yang lebih rumit, bila datang waktu ingin memfailkan saman, saman itu dah terhalang oleh had masa. Namun saya akur sahaja lah.

KEPENTINGAN PERJANJIAN

17. Perjanjian pinjaman persahabatan ini penting kerana ianya akan menjadi asas kepada transaksi pinjaman tersebut. Anda boleh memilih untuk menderafnya sendiri sekiranya anda tahu apa yang perlu ada di dalam sesuatu perjanjian untuk membuatnya kukuh dan berguna. Namun kalau tidak tahu, lantik peguam dan arahkan peguam untuk sediakan perjanjian itu.

18. Nak kena bayar peguam lagi? Ada baiknya berhabisan sedikit untuk mengupah peguam daripada mengalami kerugian yang lebih besar kerana perjanjian penuh kelompangan dan tak boleh diguna pakai atau tidak membantu bila dirujuk kepada Mahkamah kelak.

TAULADAN

i. Apabila meminjamkan wang kepada sesiapa sahaja, pastikan ada hitam putih.

ii. Perjanjian pinjaman boleh saja buat sendiri, kalau tahu tentang klausa-klausa penting yang perlu ada tapi adalah lebih baik mengupah peguam untuk menyediakannya.

iii. Berhabislah sedikit untuk selamat daripada rugi yang lebih besar dikemudian hari.

iv. Sesal dahulu pendapatan, sesal kemudian terciduklah jawapnya.

* Untuk baca tentang kepentingan perjanjian hutang secara lanjut, boleh baca disini: https://www.norhafeezlaw.com/2021/09/tuntut-hutang-dan-perjanjian-hutang.html

Baca juga: Cara Memfailkan Saman Malu / Fitnah

BICARA DALAM KAMAR - Episod 1

KENA SAMAN MALU

Assalamualaikum dan salam sejahtera kepada pembaca dan pengunjung blog Norhafeezlaw. Saya doakan anda semua di dalam keadaan sihat walafiat. Nama saya Hafeez dan saya merupakan peguam yang mengendalikan blog ini. Siri Bicara Dalam Kamar ini saya mulakan bagi memberi ruang untuk saya berceloteh dan berkongsi pengalaman harian saya mengendalikan kes-kes sebagai seorang peguam secara santai dan padu. Harapan saya adalah agar setiap perkongsian didalam siri ini boleh memberi sentapan, manfaat, panduan, tauladan dan sempadan kepada para pembaca.

KENA SAMAN MALU

2. Pada beberapa bulan yang lepas, saya telah dilantik oleh seorang anak guam untuk mengendalikan kes beliau di Mahkamah Sesyen di Melaka. Anak Guam tersebut telah disaman dibawah undang-undang fitnah. Di saman malu lah ceritanya.

3. Setelah dilantik, saya bergegas menghubungi peguamcara bagi pihak orang yang menyaman (dipanggil Plaintif) anak guam saya (yang kena saman dipanggil Defendan) tersebut untuk mendapatkan maklumat tentang status kes tersebut di Mahkamah.

4. Terkejut juga saya apabila dimaklumkan bahawa Penghakiman Interlokutori telah pun difailkan ke atas anak guam saya. Perkara tersebut juga saya sahkan sendiri melalui carian fail yang saya buat di Mahkamah.

PENGHAKIMAN INTERLOKUTORI

5. Apa itu Penghakiman Interlokutori? Penghakiman Interlokutori ini adalah penghakiman yang difailkan oleh Plaintif apabila pihak Defendan gagal memasukkan kehadiran di Mahkamah selepas 14 hari penerimaan Saman. 

6. Penghakiman Interlokutori ini juga adalah penghakiman yang khusus untuk kes-kes yang mana tuntutan gantiruginya belum dapat ditetapkan, dan perlu kepada penaksiran gantirugi oleh Mahkamah seperti kes-kes tort seperti fitnah dan kecuaian.

SAMAN TERIMA TAPI LAMBAT LANTIK PEGUAM

7. Bergegas pula saya mendapatkan penjelasan daripada anak guam. Anak guam memaklumkan kepada saya yang sebenarnya beliau telah menerima sesalinan Saman lebih sebulan yang lepas namun di atas sebab-sebab tertentu beliau tidak melantik peguam. Beliau hanya melantik saya beberapa lama selepas itu.

8. Saya hanya mampu menggelengkan kepala dan memberikan nasihat yang sewajarnya kepada anak guam saya itu.

DAH KENA PENGHAKIMAN, APA PERLU BUAT?

9. Disisi undang-undang, walaupun satu penghakiman telah direkodkan keatas anda, peguam anda masih boleh memfailkan permohonan untuk mengenepikan penghakiman tersebut. Ianya dikenali sebagai Permohonan untuk Mengenepikan Penghakiman selaras dengan Aturan 42 Kaedah 13 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

10. Permohonan ini sememangnya dibenarkan oleh undang-undang namun samada untuk membenar atau menolak permohonan tersebut, terletak kepada budi bicara Mahkamah dan pemenuhan syarat-syarat tertentu dari segi tempoh masa, cadangan pembelaan, alasan kegagalan memfailkan kehadiran dan sebagainya.

11. Kecuaian untuk melantik atau mendapatkan nasihat peguam sejurus selepas menerima Saman boleh menyebabkan pelbagai kerumitan yang tidak anda ingini kerana ianya melibatkan kos guaman dan penyelenggaraan tambahan untuk memfailkan permohonan, pembaziran dari segi masa dan tenaga dan juga risiko permohonan tersebut ditolak.

12. Sekiranya permohonan tersebut ditolak sekalipun, anda masih berpeluang untuk membuat rayuan ke Mahkamah yang lebih tinggi namun ini semua memerlukan kos tambahan yang sepatutnya boleh anda elakkan sekiranya anda tidak cuai atau gagal melantik peguam.

BAYAR LAWYER MAHAL 

13. Saya faham bahawa kos untuk melantik peguam memerlukan perbelanjaan yang tinggi dan mahal, namun sekiranya kecuaian untuk melantik peguam itu menyebabkan anda dikenakan penghakiman, sepertimana apa yang dilalui oleh anak guam saya tadi, maka perbelanjaan yang mahal tadi akan bertambah dan menjadi jauh lebih mahal.

14. Pada waktu itu, anda sudah tidak punya pilihan lain dan terpaksalah membayar kos guaman yang berkali ganda harganya kerana penghakiman yang tidak diketepikan boleh dikuatkuasakan melalui prosiding perlaksanaan. Bertambah masalah.   

TAULADAN

i. Jangan buat benda yang boleh menyebabkan anda kena saman.

ii. Tapi kalau dah kena saman, jangan berlengah-lengah untuk mendapatkan nasihat atau melantik seorang peguam.

iii. Jangan mengabaikan apa-apa dokumen yang anda terima daripada peguam. Sekiranya tidak faham isi kandungannya, dapatkan nasihat daripada peguam anda. 

iv. Jangan mengharapkan ehsan peguam yang dilantik oleh orang yang menyaman anda untuk bantu anda. Dapatkan nasihat daripada peguam lantikan anda sendiri.

v. Apabila anda disaman, masa adalah intipati dan akan berjalan laju. Semua proses dan prosedur bergerak mengikut masa yang ditetapkan. Ianya takkan berhenti atau bersimpati kepada keadaan anda.

Baca juga: Cara Memfailkan Saman Malu / Fitnah

1. Anda telah menerima Saman namun anda memilih untuk tidak mengendahkannya kerana menyangka ianya adalah perkara kecil dan tiada apa-apa yang boleh berlaku terhadap anda. Anda memilih untuk tidak pening kepala untuk waktu itu. Anda salah.

2. Kami sentiasa mengesyorkan dan menggalakkan kepada sesiapa sahaja yang telah menerima Saman berserta dengan surat peguam, untuk merujuk kes anda kepada seorang peguam yang berpengalaman dengan seberapa segera. Jangan sekali-kali cuai di dalam tindakan yang perlu anda ambil.

3. Ini adalah kerana apabila anda gagal merekodkan kehadiran setelah anda menerima Saman, anda boleh dikenakan Penghakiman Ingkar Kehadiran. 

4. Apa itu Penghakiman Ingkar Kehadiran? Penghakiman Ingkar Kehadiran adalah satu dokumen Penghakiman yang mengesahkan tuntutan terhadap anda melalui Mahkamah. Ianya diperolehi kerana anda gagal hadir ke Mahkamah.

5. Apa kesan Penghakiman Ingkar Kehadiran terhadap anda? Ini bermakna orang yang memfailkan saman terhadap anda sudah boleh melaksanakan atau menguatkuasakan (execute) Penghakiman tersebut. Di sini lah anda akan menghadapi seribu satu masalah kerana penguatkuasaan Penghakiman boleh dijalankan melalui beberapa cara terhadap anda dan diantaranya adalah:

(a) sekiranya Penghakiman tersebut berasaskan tuntutan hutang yang melebihi RM100,000.00, maka anda boleh diisytiharkan bankrap atau muflis. Apa sahaja alasan anda di dalam prosiding kebankrapan sudah tidak boleh digunapakai. Apabila anda dibankrapkan, ianya akan menjejaskan pengurusan kewangan anda dan menyukarkan anda membuat sebarang pinjaman bank kerana nama anda telah disenaraihitam. Untuk keluar daripada kebankrapan pula memerlukan kos yang tinggi kerana anda perlu membayar hutang anda secara sekaligus. Untuk mengetahui cara keluar dari bankrap, anda boleh rujuk DI SINI. 

(b) harta dan aset anda boleh disita dan dijual. Orang yang memfailkan saman anda boleh mendapatkan perintah Mahkamah untuk menyita dan melelong aset anda kepada orang awam. Pegawai Mahkamah akan datang kerumah anda dan akan menyenaraikan apa sahaja barang-barang yang ada di dalam rumah anda dan seterusnya akan melelong barang-barang tersebut. Bukan sahaja barang anda dilelong bahkan ianya memalukan.

(c) anda boleh dikenakan perintah Saman Penghutang Penghakiman. Sekiranya anda menerima Saman ini, maka anda tidak boleh lagi mengelak untuk hadir ke Mahkamah. Anda akan diheret ke Mahkamah melalui waran tangkap jika enggan hadir. Anda akan disoal oleh peguam dan Mahkamah tentang perbelanjaan anda dan Mahkamah akan menetapkan suatu amaun yang sesuai yang anda wajib bayar setiap bulan. Gagal untuk membayar jumlah ini boleh menyebabkan anda diheret ke penjara.

6. Di atas hanya lah beberapa cara sesuatu Penghakiman Ingkar Kehadiran boleh dikuatkuasakan terhadap anda. Hanya kerana anda enggan atau gagal hadir Mahkamah. 

7. Anda mengelak untuk pening kepala dengan tidak hadir ke Mahkamah dan akhirnya anda mendapat pening kepala yang lebih berpanjangan. Jangan begitu. Hadir ke Mahkamah, ikuti langkah-langkah yang perlu diambil untuk merekodkan kehadiran. Hubungi peguam mengikut surat peguam yang anda terima untuk mendapat maklumat lanjut ataupun lebih baik, anda lantik peguam anda sendiri. Jangan hanya berdiam diri. 

TINDAKAN BADAN PENGURUSAN BERSAMA (JMB) ATAU PERBADANAN PENGURUSAN (MC) KEDIAMAN STRATA TERHADAP DEFAULTERS.

Apabila terdapat pemilik unit kediaman strata yang gagal untuk membuat pembayaran bayaran penyelenggaraan (maintenance), apakah tindakan yang boleh diambil oleh Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body) atau Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) terhadap pemungkir (defaulter)? Adakah JMB/MC berhak menyaman defaulter?

UNDANG - UNDANG DALAM MENGURUSKAN KEDIAMAN STRATA

1. Pihak badan pengurusan (Pemaju/JMB/MC) sesebuah hartanah berbentuk strata (flat, pangsapuri, apartment, kondominium, townhouse dan sebagainya) disarankan agar mendapatkan senaskhah Akta Pengurusan Strata (2013) yang turut dikenali sebagai Akta 757. 

2. Bersamanya akan disertakan panduan yang dikenali sebagai Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015.

3. Dengan memiliki salinan Akta dan Peraturan Pengurusan ini, ianya akan memudahkan badan pengurusan untuk membuat rujukan berkenaan dengan tatacara pengurusan sesebuah hartanah berbentuk strata. 

4. Ianya juga bagi memastikan bahawa setiap tindakan yang diambil oleh Badan Pengurusan adalah berdasarkan peruntukan dan ketetapan undang-undang.

MASALAH UTAMA PENGURUSAN STRATA

5. Masalah yang paling kerap dan sering timbul apabila berbicara tentang pengurusan strata ini, sudah tentunya berkenaan dengan pembayaran maintenance atau pun caj penyelenggaraan.

6. Akan terdapat pemilik-pemilik unit yang culas atau gagal untuk membuat pembayaran dan akan memberikan seribu satu alasan apabila tuntutan bayaran dibuat kepada mereka. Jadi, sebagai sebuah badan pengurusan, apakah tindakan yang boleh diambil sekiranya pemilik unit gagal membuat pembayaran caj maintenance?

KEWAJIBAN MEMBAYAR MAINTENANCE

9. JMB hendaklah mengeluarkan notis ataupun invois yang menyatakan maklumat dan butir-butir unit, jenis-jenis bayaran (caj maintenance, sinking fund dll) serta amaun-amaun yang tepat untuk tujuan pembayaran. 

10. Pemilik unit yang menerima notis/invois ini perlu membuat bayaran di dalam masa 14 hari dari tarikh penerimaan notis/invois tersebut. 

11. Sekiranya pemilik unit gagal membuat bayaran di dalam tempoh yang telah ditetapkan, beliau akan dianggap sebagai Pemungkir atau defaulter mengikut Jadual Ketiga, maka Akta 757 memperuntukkan bahawa Badan Pengurusan boleh:

• (a) Memfailkan saman di Mahkamah atau membuat tuntutan di hadapan Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata; dan

• (b) mengenakan faedah kelewatan pada kadar 10% setahun atau ditetapkan oleh Badan Pengurusan. 

12. Seksyen 25 secara khususnya memberikan hak kepada JMB untuk memfailkan tindakan di Mahkamah sekiranya ia memilih untuk berbuat demikian.

GARIS PANDUAN TUNTUTAN PEMBAYARAN MAINTENANCE

13. Seksyen 34 Akta 757 telah memberikan garis panduan cara bagaimana untuk membuat tuntutan bayaran caj dan caruman Sinking Fund yang belum dibayar. 

14. Sebelum JMB boleh memfailkan Saman di Mahkamah atau membuat tuntutan di Tribunal, satu Notis Tuntutan berbentuk Borang 11 mengikut Peraturan 20 Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 hendaklah diserahkan kepada pmilik unit. 

15. Tempoh kewajipan pembayaran hendaklah tidak kurang daripada 14 hari dan diserahkan secara sendiri, pos berdaftar atau diletakkan di unit-unit yang dimiliki (S.144 Akta 757).

SAMAN DI MAHKAMAH, TUNTUTAN DI TRIBUNAL DAN WARAN PENAHANAN HARTA

16. Pemilik unit yang enggan mematuhi tuntutan melalui Borang 11 bukan sahaja berdepan dengan tindakan Mahkamah atau tuntutan di Tribunal malah boleh berhadapan dengan pensabitan kesalahan yang membawa kepada denda tidak melebihi RM5,000.00 atau penjara tidak melebihi 3 tahun atau kedua-duanya sekali.

17. Selain daripada tuntutan di Mahkamah atau di Tribunal, JMB juga boleh mendapatkan waran penahanan harta alih yang dimiliki oleh pemilik unit tersebut dan harta alih tersebut boleh dijual bagi mendapatkan jumlah bayaran yang terhutang. 

18. Kami sarankan agar mana-mana JMB agar merujuk kepada KPKT ataupun pihak peguam untuk mendapatkan perincian yang lebih lanjut untuk alternatif ini.  

19. Selain daripada itu kami turut menyarankan agar JMB mendapatkan maklumat lanjut dan lebih terperinci samada daripada KPKT ataupun dengan pihak peguam untuk mengetahui samada JMB boleh menyekat kad akses pemilik unit yang gagal membuat bayaran, mempamerkan senarai nama Pemungkir, menahan Pemungkir daripada menggunakan Harta Bersama ataupun mengenakan denda terhadap pemilik yang melanggar undang-undang kecil yang ditetapkan.

Untuk maklumat lanjut, rujuk pautan berikut:

👉 Hak JMB/MC terhadap Defaulter.

👉Adakah JMB/MC boleh memfailkan Saman Malu?

Setiap JMB/MC disaran mempunyai sesalinan Akta Pengurusan Strata 2013 untuk rujukan. Dapatkan salinan fizikal anda DISINI. 

_______________________

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.

Rencana ini akan memberikan penerangan ringkas berkenaan dengan apa itu Prosiding Perlaksanaan Penghakiman (Execution of Judgment) yang seterusnya (Prosiding Kebankrapan dan Prosiding Penggulungan Syarikat).

PROSIDING KEBANKRAPAN (BANKRUPTCY PROCEEDINGS)