PENIPUAN PINDAH MILIK TANAH - MODUS OPERANDI SINDIKET DAN PERLINDUNGAN UNDANG - UNDANG

Penipuan pindah milik hartanah semakin hari semakin berleluasa di dalam negara. Ia bukan lagi kisah terpencil, sebaliknya sudah menjadi jenayah terancang yang melibatkan sindiket besar serta individu yang mempunyai akses kepada maklumat dalaman pejabat tanah. Namun bagaimana sindiket ini beroperasi dan apa cara untuk mendapatkan perlindungan undang - undang terhadap penipuan pindah milik tanah? 

KOMPLOT PENIPUAN HAKMILIK TANAH

1. Modus operandi penipuan tanah ini biasanya melibatkan komplot atau kerjasama antara pihak luar dengan segelintir kakitangan yang tidak berintegriti di Pejabat Tanah sendiri. 

2. Rekod pemilikan atau dokumen - dokumen tertentu boleh dimanipulasi dengan cukup mudah apabila ada "orang dalam" yang membantu meniriskan maklumat, memalsukan dokumen atau meluluskan dokumen tertentu tanpa semakan ketat. 

3. Apa yang pasti, individu - individu yang tidak bertanggung jawab ini mendapat habuan wang ringgit yang cukup lumayan bagi setiap penipuan. Ini kerana harga jualan tanah - tanah tertentu adakalanya boleh mencecah harga jutaan ringgit.

TANAH SASARAN SINDIKET

4. Antara tanah yang sering menjadi sasaran sindiket ialah tanah pusaka yang tidak diuruskan segera selepas kematian pemilik. Tanah sebegini sering ditinggalkan tanpa kaveat, menyebabkan ia mudah dimanipulasi oleh pihak ketiga. 

5. Selain itu, tanah terbiar dan tidak dimajukan juga menjadi sasaran utama kerana pemilik jarang membuat semakan status di pejabat tanah. Sindiket mengambil kesempatan terhadap kelalaian ini untuk menukar hak milik secara senyap. Situasi sebegini selalunya hanya disedari apabila pemilik asal cuba menjual atau membangunkan tanah berkenaan.

6. Tanah milik warga emas juga berisiko tinggi. Ramai pemilik lanjut usia kurang mengambil tahu status terkini hak milik mereka, dan keadaan ini membuka ruang kepada sindiket memalsukan tandatangan atau menggunakan identiti palsu bagi mengesahkan dokumen pemilikan.

7. Dari sini juga fungsi segelintir "orang dalam" yang akan meniriskan maklumat kepada sindiket penipuan berkenaan tanah - tanah mana yang sesuai untuk di jadikan sasaran pemalsuan dan penipuan.

MODUS OPERANDI

8. Salah satu kaedah yang paling kerap digunakan ialah pemalsuan Borang 14A, iaitu borang rasmi untuk pindah milik hartanah. Dokumen lain yang kerap di palsukan turut melibatkan Geran, Surat Kuasa Wakil (Power of Attorney), cetakan setem dan Perjanjian Jual Beli. 

9. Tandatangan pemilik asal atau waris juga boleh dipalsukan, dan dokumen yang memerlukan tandatangan tersebut kemudiannya akan difailkan seolah-olah ia sah. Taktik ini telah menjadi isu utama dalam banyak kes saman dalam negara. 

10. Modus operandi lain termasuklah permohonan geran baru dengan alasan geran asal “hilang”. 

11. Sindiket akan meletakkan butiran palsu dalam permohonan tersebut sebelum memindahkan nama pemilik tanah kepada pihak ketiga. Dengan geran baru ini, penipuan sukar dikesan pada peringkat awal.

12. Malah, didalam satu kes yang lebih terancang dan kompleks, sindiket turut mempergunakan individu - individu yang mempunyai nama yang sama dengan pemilik pemilik tanah.

13. Kadangkala, pemilik pemilik nama yang asal ini tidak mempunyai sebarang pengetahuan pun bahawa nama mereka telah digunakan dalam satu skim penipuan.

LIPUTAN MEDIA

15. Kes-kes besar yang dilaporkan media, termasuk penahanan beberapa pegawai di pejabat tanah kerana terlibat dalam jenayah ini, membuktikan bahawa penipuan pindah milik bukanlah kes terpencil. 

16. Malah, terdapat kes di mana kerajaan negeri sendiri terpaksa menanggung kerugian berjuta-juta ringgit akibat pertindihan hak milik tanah.

17. Atas sebab itu, orang awam perlu lebih peka terhadap tanda-tanda awal penipuan dan melakukan semakan dari semasa ke semasa. Panduan tentang carian rasmi tanah boleh dirujuk dalam artikel Tipu Tanah & Carian Tanah

LANGKAH PENCEGAHAN

18. Langkah pencegahan awal termasuklah dengan membuat bayaran cukai ke atas tanah tersebut mengikut kala yang telah ditetap. Ini adalah untuk memastikan bahawa pemilik tanah sentiasa ambil tahu tentang status tanah - tanah yang dimilikinya. 

19. Pemilik tanah juga boleh membuat carian hartanah dari semasa ke semasa untuk memastikan status milikan tanah - tanah yang dmiliki. 

20. Selain itu, ahli waris perlu segera menyelesaikan urusan pusaka supaya tidak memberi ruang kepada sindiket mengeksploitasi kelewatan tersebut. 

21. Pemilik tanah juga perlu memastikan dokumen - dokumen penting seperti geran hak milik, resit bayaran cukai, dan dokumen jual beli disimpan di tempat selamat. 

22. Banyak juga kes berlaku disebabkan oleh waris - waris sendiri tak tahu siapa pemilik sebenar atau status tanah pusaka. Dengan berkongsi maklumat dan dokumen dalam kalangan ahli keluarga, risiko tanah dieksploitasi pihak luar boleh dikurangkan.

TINDAKAN LANJUT MANGSA

23. Sekiranya kita mendapati tanah milik kita telah bertukar hakmilik tanpa pengetahuan kita, apakah tindakan lanjut yang boleh kita buat?

24. Pertama buat carian persendirian atau carian rasmi ke atas hartanah tersebut untuk memastikan status hartanah tersebut.

25. Kedua, dapatkan penjelasan daripada pihak Pejabat Tanah untuk mendapatkan maklumat bagaimana penipuan tersebut berlaku. Sekiranya melalui penggunaan dokumen tertentu, dapatkan salinan dokumen - dokumen tersebut.

26. Ketiga, buat laporan polis dengan secepat mungkin.

27. Keempat, dengan seberapa segera, daftarkan kaveat persendirian di Pejabat Tanah untuk menghalang dan menyekat sebarang urusniaga lanjut terhadap tanah tersebut.

28. Kelima, dapatkan khidmat peguam dengan secepat mungkin untuk pemfailan tindakan - tindakan Mahkamah yang berkenaan dengan secepat mungkin.

29. Kesimpulannya, penipuan pindah milik hartanah adalah satu jenayah serius yang mengancam keselamatan pemilikan rakyat Malaysia. Dengan modus operandi yang semakin sofistikated, penglibatan orang dalam, dan kelemahan kawalan, pemilik tanah perlu sentiasa berhati-hati. Tanpa tindakan proaktif, hak milik yang sah boleh tergadai tanpa disedari.

_______________________

Rencana ini akan memberikan penerangan ringkas berkenaan dengan apa itu Prosiding Perlaksanaan Penghakiman (Execution of Judgment) yang seterusnya (Prosiding Kebankrapan dan Prosiding Penggulungan Syarikat).

PROSIDING KEBANKRAPAN (BANKRUPTCY PROCEEDINGS)

Rencana ini akan memberikan penerangan ringkas berkenaan dengan apa itu Prosiding Perlaksanaan Penghakiman (Execution of Judgment), kepentingan melaksanakan penghakiman dan penerangan secara asas jenis-jenis prosiding perlaksanaan yang terdapat di Malaysia (Prosiding Garnisi dan Prosiding Saman Penghutang Penghakiman).

KEPENTINGAN EXECUTION OF JUDGMENT

PROSIDING GARNISI (GARNISHEE PROCEEDINGS)

PROSIDING SAMAN PENGHUTANG PENGHAKIMAN (JUDGMENT DEBTOR SUMMONS)

Seperti yang kita sedia maklum, kes - kes buli di sekolah secara khusus bukanlah sesuatu yang boleh dikompromi untuk sebarang alasan sekalipun. Ianya wajar dicegah dan dibenteras melalui apa jua cara yang dibenarkan disisi undang - undang. Sekiranya langkah lazim dilihat tidak memberi sebarang reaksi atau kesan positif maka adalah lebih daripada wajarlah untuk pihak - pihak yang terlibat di dipertanggungjawabkan dan diheret ke Mahkamah melalui saman sivil. Namun apakah langkah - langkah awal yang perlu dilakukan sebagai persediaan untuk memfailkan saman sivil ke atas mereka?

1. Sebagaimana yang kita sedia maklum melalui rencana sebelum ini, Mahkamah tertinggi negara iaitu Mahkamah Persekutuan telah mengeluarkan satu keputusan berkenaan satu kes buli yang telah difailkan oleh mangsa buli. 

2. Keputusan dan dapatan daripada kes ini dapat dilihat sebagai suatu kebetulan yang keluar tepat pada masanya selaras dengan kebangkitan gelombang kemarahan masyarakat berskala nasional tentang pemergian Allahyarhamah adik Zara Qairina Mahathir yang di dakwa telah disebabkan oleh kejadian buli yang berlaku di sekolah (setakat tarikh rencana ini ditulis, masih belum ada sebarang dapatan rasmi berkenaan sebab kematian beliau).

3. Kes Mahkamah Persekutuan yang diputuskan pada tahun 2024 tersebut boleh dan wajar dijadikan rujukan oleh ibu bapa dan para pengamal undang - undang  sebagai satu panduan preseden perundangan (legal precedence) yang baik sebelum memfailkan apa-apa tindakan undang - undang ke atas pihak - pihak yang terlibat.

4. Di dalam kes tersebut, saman sivil telah difailkan oleh mangsa (melalui bapa beliau) di Mahkamah Tinggi Malaya di Kuala Terengganu pada tahun 2017, terhadap lima pelajar yang telah membuli dan menyebabkan kecederaan kekal terhadap mangsa. Tindakan saman tersebut turut menamakan, di antara lainnya, Penolong Kanan Hal Ehwal Murid dan juga Pengetua sekolah di atas kapasiti peribadi, sebagai defendan - defendan lain di dalam kes tersebut.

5. Setelah bertahun - tahun turun naik Mahkamah, daripada Mahkamah Tinggi ke Mahkamah Rayuan dan seterusnya ke Mahkamah Persekutuan bersama barisan peguam - peguam terpelajar mereka, akhirnya Mahkamah Persekutuan telah memberikan keputusan yang berpihak kepada mangsa pada tahun 2024. 

6. Kami telah mengulas secara ringkas mengenai dapatan dan keputusan Mahkamah Persekutuan, yang dibarisi oleh panel tiga hakim pada ketika itu iaitu Yang Amat Arif Hakim Tan Sri Datuk Amar Abang Iskandar Abang Hashim, Yang Arif Dato' Mary Lim Thiam Suan  dan Yang Arif Datuk Abdul Kadir Abdul Jalil, di dalam rencana sebelum ini.

7. Namun apakah langkah - langkah awal yang wajar dilakukan sebagai persediaan sekiranya kita mendapati anak - anak kita telah dibuli dan dicederakan di sekolah dan kita berhasrat untuk mempertimbangkan tindakan yang selayaknya?

8. Langkah pertama adalah membawa anak tersebut ke hospital untuk mendapatkan rawatan dan laporan perubatan. Salinan Laporan Perubatan ini adalah penting bagi menentukan punca kecederaan yang dialami oleh anak tersebut secara klinikal dan terperinci. Sebagai tambahan, disaran mengambil gambar - gambar kesan - kesan kecederaan untuk simpanan dan rekod.

9. Langkah kedua adalah membuat aduan rasmi berkenaan kes buli dan kecederaan tersebut kepada pihak pentadbiran sekolah. Sekiranya boleh, dapatkan salinan aduan tersebut untuk simpanan dan rekod. Berikan kerjasama yang sewajarnya kepada pihak pentadbiran sekolah dan mohon untuk mendapatkan butir - butir pelajar - pelajar yang terlibat untuk urusan tindakan undang - undang kelak. 

10. Langkah ketiga adalah membuat laporan kepada pihak polis. mohon untuk mendapatkan salinan laporan polis tersebut untuk simpanan dan rekod. Adakah perlu menunggu siasatan pihak pentadbiran sekolah sebelum membuat laporan polis? Tidak perlu. 

11. Langkah keempat adalah mendapatkan juga butir - butir Penolong Kanan Hal Ehwal Murid (PK HEM) dan Pengetua sekolah yang bertugas sewaktu kejadian buli tersebut berlaku. Butir - butir ini akan digunakan sekiranya terdapat keperluan untuk menamakan individu - individu tersebut di dalam tindakan saman kelak.

12. Langkah kelima adalah mendapatkan nasihat undang - undang daripada peguam - peguam pilihan sebelum memulakan sebarang tindakan. Bawakan kesemua dokumen - dokumen yang telah disimpan sebagai rekod seperti salinan - salinan laporan perubatan, gambar - gambar kesan kecederaan, aduan kepada pihak pentadbiran sekolah, laporan polis serta butir - butir pembuli dan mana - mana pihak yang berkenaan. Mohon peguam pilihan untuk membuat penilaian dan memberi pandangan melalui sesi konsultasi.

13. Langkah keenam, berbekalkan maklumat, penilaian dan pandangan peguam, kita bolehlah membuat pertimbangan berkenaan samada ingin meneruskan tindakan saman atau sebaliknya (dibawah kausa tindakan serangan, serang sentuh, kecuaian dan seumpamanya). Dapatkan nasihat peguam pilihan berkenaan dengan kos keseluruhan dan risiko - risiko berkenaan dengan tindakan yang ingin diambil baik dari segi kes, kewangan, emosi dan seumpamanya.

14. Adakah sekiranya pembuli - pembuli tersebut di dakwa di Mahkamah untuk kes jenayah (lazimnya dibawah s.323 Kanun Keseksaan atas dakwaan dengan sengaja menyebabkan kecederaan) dan telah disabitkan kesalahan tersebut, kita perlu menarik balik saman sivil yang telah difailkan? Jawapannya tidak perlu. Saman sivil tersebut tetap boleh diteruskan walaupun pembuli - pembuli tersebut telah disabitkan kesalahan dan dijatuhkan hukuman dibawah Kanun Keseksaan.

15. Kadangkala, akan ada pihak - pihak yang akan cuba untuk memujuk agar tindakan saman tidak difailkan diatas pelbagai sebab seperti ingin menjaga nama baik pihak - pihak atau ingin menyelesaikan masalah tanpa penglibatan Mahkamah. Walau apa jua keputusan kita, ibu bapa wajar mempertimbangkan faktor bahawa sebarang tindakan yang diambil adalah semata - mata demi kepentingan anak - anak dan bukannya untuk kepentingan diri sendiri. 

16.  Setelah saman difailkan oleh peguam, adakah terdapat jaminan yang kita akan memenangi kes tersebut? Jawapannya, tidak. Tiada sebarang jaminan seratus peratus bahawa kita akan memenangi kes tersebut kerana sesetiap kes adalah unik dan akan dinilai berdasarkan faktanya yang tersendiri dan bukti - bukti dan keterangan - keterangan daripada kedua-dua belah pihak, baik yang menyaman atau pun yang di saman. Disinilah mengapa perlunya mendapatkan nasihat peguam berkenaan dengan risiko dan potensi sesebuah kes.

17. Bahkan, Plaintif/Perayu (mangsa) di dalam kes Mahkamah Persekutuan yang kita rujuk di dalam rencana ini pun terpaksa menghadapi gelora yang cukup besar yang mengambil masa bertahun - tahun lamanya sebelum mencapat kemenangan mutlak melalui keputusan Mahkamah Persekutuan. Plaintif memperolehi kemenangan di Mahkamah Tinggi tetapi keputusan tersebut telah di akas (reversed) di peringkat Mahkamah Rayuan pada tahun 2019. 

18. Oleh yang demikian, pastikan kita mendapatkan nasihat yang sewajarnya sebelum memulakan sebarang tindakan. Kenal pasti risiko dan potensi kes. Benarkan peguam untuk menilai dahulu bukti - bukti dan memberikan pendapat yang selayaknya melalui sesi konsultasi. Laksanakan langkah - langkah ini secara berhemah dan teratur dan bukan sekadar bertanya melalui whatsapp dan mengharapkan perkhidmatan nasihat secara percuma. Hormati peguam yang anda hubungi.

Kenapa Penting Untuk Faham Prosiding Perlaksanaan Penghakiman

1. Ramai dari kita menyangka bahawa apabila kita menang sesuatu kes di Mahkamah dan memperoleh penghakiman yang berpihak kepada kita, maka segalanya telah selesai. 

2. Tapi realitinya, proses untuk memenangi sesuatu kes dan mendapatkan sesuatu penghakiman hanyalah separuh dari jalan perjuangan. 

3. Separuh lagi, yang tidak kurang penting, ialah bagaimana untuk melaksanakan atau menguatkuasakan penghakiman tersebut—terutamanya jika pihak yang kalah enggan membayar atau tidak memberi kerjasama.

4. Penghakiman Mahkamah bukan semata-mata simbol kemenangan sesuatu kes. Ia juga adalah dokumen rasmi yang memberi anda hak yang telah disahkan disisi undang-undang. 

5. Namun ada sahaja diluar sana segelintir kecil pihak yang kalah didapati gagal atau ingkar mematuhi penghakiman tersebut. 

6. Maka anda sebagai pihak yang menang boleh dan perlu mengambil langkah seterusnya—iaitu memulakan prosiding perlaksanaan atau penguatkuasaan penghakiman.

7. Prosiding perlaksanaan penghakiman ialah prosiding - prosiding tindakan undang-undang yang membolehkan anda "memaksa" pelaksanaan penghakiman ke atas pihak yang gagal mematuhinya. 

8. Ia adalah proses lanjutan yang amat penting dan tidak boleh dipandang ringan, kerana tanpa perlaksanaan, penghakiman itu sendiri tidak membawa sebarang manfaat yang praktikal melainkan hak yang telah diakui dan disahkan oleh Mahkamah sahaja.

9. Ada beberapa bentuk prosiding yang boleh digunakan, bergantung kepada keadaan dan maklumat yang anda ada terhadap pihak lawan. Diantaranya adalah prosiding Garnisi, prosiding Saman Penghutang Penghakiman, prosiding kebankrapan atau Penggulungan Syarikat.

10. Setiap satu bentuk prosiding perlaksanaan penghakiman ini dihuraikan dengan lebih lanjut dalam rencana - rencana ringkas di bawah:

👉 Apa Itu Prosiding Perlaksanaan Penghakiman – Bahagian 1

👉 Apa Itu Prosiding Perlaksanaan Penghakiman – Bahagian 2

11. Kefahaman terhadap prosiding - prosiding perlaksanaan penghakiman ini bukan sahaja membantu kita untuk membuat keputusan yang lebih tepat selepas memenangi sesuatu kes, tetapi juga mencegah kesilapan seperti membiarkan penghakiman tergantung tanpa tindakan. 

12. Ini juga menjelaskan kenapa kerja peguam tidak semudah “dapatkan penghakiman dan terus selesai”—kerana ada fasa lanjutan yang memerlukan ketelitian, strategi, dan pengalaman.

13. Jika anda sedang mempertimbangkan tindakan undang-undang atau baru sahaja memperoleh penghakiman Mahkamah, jangan ambil mudah langkah seterusnya. Fahami opsyen anda, dan bertindak dengan tepat.

Berwaspada dan beringatlah selalu! 

Kenapa Orang Awam Perlu Faham Proses Saman Sivil?

Ramai orang hanya mula ambil tahu tentang saman sivil bila mereka dah pun menerima surat dari mahkamah — sama ada dipanggil ke mahkamah, disaman oleh orang lain, atau berhasrat untuk ambil tindakan terhadap seseorang. Tapi sayangnya, ramai juga yang melangkah masuk ke proses ini tanpa benar-benar faham apa sebenarnya yang sedang berlaku.

Apakah manfaat untuk orang awam memahami sedikit sebanyak tentang proses saman sivil, aturan prosesnya dan apa yang berlaku di belakang tabir sesuatu proses saman? 

1. Supaya tak keliru dan salah faham

1.1 Dengan memahami apa itu saman sivil dan bagaimana prosesnya bergerak dari notis tuntutan hinggalah ke penghakiman, kita akan lebih bersedia secara mental, fizikal, emosi dan kewangan. 

1.2 Ini penting agar kita tidak mudah panik, tersalah langkah, dan lebih faham tentang perbezaan di antara dokumen - dokumen penting seperti Writ Saman, Saman Pemula, Notis Permohonan dan Afidavit.

2. Supaya tahu proses Mahkamah bukan semudah 'saman aje'

2.1 Banyak yang menganggap proses undang-undang ni senang dan 'cepat' — hantar surat saman, terus menang. 

2.2 Hakikatnya, proses saman sivil melibatkan banyak peringkat: pemfailan, penyerahan, jawapan, pengurusan atau sebutan kes, fasa interlokutori dan bicara penuh yang mana setiap satunya perlukan masa dan kepakaran untuk menyediakannya.

3. Supaya tahu kenapa peguam yuran guaman sebegitu

3.1 Persoalan berkenaan yuran atau caj guaman akan sentiasa menjadi rungutan. Tapi apabila seseorang tahu proses dari awal sampai akhir, mereka akan faham kenapa bayaran tu dikenakan. 

3.2 Satu kes sivil boleh ambil masa berbulan, kadang bertahun, dengan dokumen dan persediaan yang bukan sedikit. Bayaran bukan semata-mata untuk hadir ke mahkamah — ia merangkumi keseluruhan kerja guaman yang lazimnya tidak terlihat atau difahami.

4. Supaya tahu tempoh masa sangat penting

4.1 Dalam saman sivil, masa adalah segalanya. Terlepas tempoh jawab Pernyataan Tuntutan boleh bawa kepada penghakiman ingkar. Tak hadir masa bicara boleh menyebabkan saman ditolak atau penghakiman diberikan kepada pihak lawan. Semua ini boleh dielakkan kalau orang awam tahu betapa pentingnya timeline undang-undang.

5. Supaya tahu tak semua saman berakhir dengan bicara

5.1 Ramai anggap saman bermaksud terus naik mahkamah untuk bicara panjang. Tapi ada kes yang selesai di peringkat awal — contohnya melalui permohonan interlokutori yang tertentu, proses mediasi, penghakiman persetujuan, atau penyelesaian luar mahkamah. 

5.2 Jadi bila tahu struktur keseluruhan, seseorang lebih bersedia menilai opsyen terbaik bersama peguam mereka.

6. Supaya lebih bijak bila nak saman orang

6.1 Memahami sesuatu proses saman sivil juga boleh membantu kita membuat keputusan yang bijak sebelum menyaman sesiapa. Adakah kes cukup kuat? Adakah risiko kos tinggi? Boleh selesai tanpa saman? Semua ini hanya boleh dijawab bila kita faham struktur tindakan sivil secara keseluruhan.

Kesimpulannya, pengetahuan asas tentang saman sivil bukan hanya untuk peguam. Ia adalah untuk sesiapa saja yang berpotensi terlibat dalam pertikaian hak — sebagai Plaintif atau Defendan. 

Dengan faham proses, kita bukan sahaja lebih bersedia, malah dapat elak dari membuat keputusan yang terburu-buru yang akhirnya boleh dan berpotensi memudaratkan diri sendiri.

Berwaspada dan beringatlah selalu!   

Penafian: Rencana di dalam Norhafeezlaw[dot]com ini diterbitkan dengan tujuan untuk kesedaran dan pengetahuan umum. Mana-mana bahagian yang terkandung di dalam rencana ini tidak boleh dijadikan panduan untuk memulakan tindakan undang-undang secara sendirian, tanpa terlebih dahulu merujuk kepada seorang peguam yang berpengalaman. 

Untuk sebarang maklumat lanjut berkenaan dengan rencana ini atau untuk mengatur sesi konsultasi guaman, anda boleh berhubung dengan mana-mana peguam pilihan anda, atau pun anda boleh menghubungi kami [Firma Guaman Tetuan Hafeez & Hazlina] melalui whatsapp dengan menekan imej diatas.